Защо информираността представлява конкурентно предимство за операторите на краткосрочни наеми

Въведение

Управлението на краткосрочен наем не е бизнес, който може да се остави на автопилот.

Имотът може да остане на същото място, но почти всичко около него може да се промени. Местните власти въвеждат нови правила. Платформите за резервации променят своите политики и структури на таксите. Предпочитанията на пътуващите се променят. Новите технологии променят начина, по който имотите се рекламират и управляват. Междувременно заетостта и цените за нощувка могат да варират значително между сезоните – или дори от един месец към следващия.

За собствениците и управителите на имоти да бъдат информирани означава нещо повече от просто четене на новини от бранша. Това е част от ефективното управление на бизнеса.

Операторите, които разбират какво се променя, имат време да реагират. Тези, които не го правят, често откриват промените едва след като резервациите спаднат, разходите се повишат или ново регулиране създаде проблем.

Има два вида информация, на които операторите в сектора на краткосрочните наеми трябва да обръщат особено внимание: събития, засягащи самата индустрия, и промени на пазара, на който се конкурират техните имоти.

1. Следете промените в сектора на ваканционните наеми

Краткосрочните наеми се намират на пресечната точка между хотелиерството, недвижимите имоти, пътуванията и технологиите. Това означава, че операторите могат да бъдат засегнати от събития в няколко различни сектора едновременно.

Някои промени са постепенни. Други могат да засегнат бизнеса почти незабавно.

Местните регулации могат да се променят бързо

Регулирането е един от най-ясните примери.

Правилата за краткосрочно наемане често се създават на градско или регионално ниво, а не на национално, което означава, че два имота, разположени относително близо един до друг, могат да функционират при напълно различни изисквания.

В зависимост от местоположението властите могат да въведат или променят правила, отнасящи се до:

• Лицензи за краткосрочно отдаване под наем
• Изисквания за регистрация
• Максимален брой нощувки
• Туристически такси или такси за настаняване
• Стандарти за пожарна безопасност и безопасност
• Изисквания за основно жилище
• Ограничения за броя на гостите
• Ограничения, свързани с зонирането
• Задължения за предоставяне на данни

Собственик, който проверява правилата само при първоначалното пускане на имота на пазара, може следователно да разчита на информация, която е остаряла с няколко години.

Следенето на надеждни източници на новини от сектора на ваканционните наеми може да помогне на операторите да забележат промени в нормативната уредба, съобщения на онлайн туристическите агенции (OTA) и по-широки тенденции в сектора, преди те да започнат да засягат ежедневната дейност.

Целта не е да четете всяка публикация, свързана с ваканционните наеми. Целта е да идентифицирате тенденции, които биха могли да променят икономическите или правните аспекти на вашия бизнес.

Airbnb, Booking.com и Vrbo също могат да променят правилата

Местните власти не са единствените организации, способни да променят начина, по който функционира краткосрочният наем.

За много домакини Airbnb, Booking.com, Vrbo и други онлайн туристически агенции са фактически основни партньори за дистрибуция. Една промяна, направена от някоя от тези платформи, може следователно да има пряко въздействие върху приходите.

Платформите могат да променят:

• Такси за домакини или гости
• Политики за анулиране
• Системи за класиране
• Политики за отзиви
• Графици за плащане
• Изисквания за публикуване
• Процедури за проверка на гостите
• Политики за възстановяване на суми
• Филтри за търсене
• Промоционални програми

Дори относително малките промени могат да имат значение.

Например, нов филтър за търсене може да повиши стойността на определени удобства в имота. Промяна в правилата за анулиране може да промени размера на финансовия риск, свързан с дадена резервация. Различна структура на таксите може да промени нетните приходи, генерирани от една и съща цена за нощувка.

Операторите, които знаят, че тези промени предстоят, могат да адаптират съответно обявите си, ценообразуването или дистрибуционната си стратегия.

Тези, които пропуснат съобщението, може просто да забележат, че резултатите им са се променили, без веднага да разберат защо.

Технологиите променят и управлението на имотите

Софтуерът става все по-важен за дейностите, свързани с краткосрочното отдаване под наем.

Мениджърите на канали могат да синхронизират календарите в множество сайтове за резервации. Инструментите за динамично ценообразуване коригират тарифите в зависимост от търсенето. Автоматизираните системи за съобщения се занимават с комуникацията с гостите. Умните брави улесняват настаняването. Платформите за управление на приходите анализират моделите на резервациите.

Изкуственият интелект също започва да оказва влияние върху задачи, вариращи от комуникацията с гостите и анализа на отзивите до създаването на съдържание и препоръките за ценообразуване.

Не всеки нов инструмент заслужава да бъде въведен.

Важното е да се разбере какво е на разположение.

Конкурент, който използва по-добри данни за ценообразуването, по-бърза комуникация с гостите и автоматизирани операции, може да управлява повече имоти с по-ниски административни разходи. Това създава конкурентно предимство, дори ако и двете фирми отдават под наем сходни жилища.

Следенето на развитието на технологиите в сектора на ваканционните наеми улеснява вземането на решение къде автоматизацията може наистина да подобри маржовете и къде допълнителният софтуер просто би създал още един месечен абонамент.

2. Следете какво се случва на вашия пазар

Развитието в бранша дава обща представа.

Пазарните данни ви показват какво се случва с имотите, които се конкурират за същите гости като вашите.

Това разграничение е важно, защото търсенето на ваканционни наеми може да варира значително в зависимост от местоположението.

Един национален доклад може да покаже нарастващо търсене на пътувания, докато заетостта в един конкретен крайбрежен град спада. И обратното – град, в който се провежда голямо събитие или се наблюдава увеличение на капацитета на авиокомпаниите, може да отбележи ръст на търсенето, дори ако по-широкият пазар остава относително стабилен.

Ето защо операторите трябва да обръщат внимание и на новините и тенденциите на пазара на ваканционни наеми, свързани със заетостта, средните цени за нощувка, търсенето и поведението при резервациите.

Тези показатели помагат да превърнете пазарната информация в конкретни бизнес решения.

Следете заетостта, а не само приходите

Самите приходи могат да скрият важни промени.

Представете си, че даден имот генерира приблизително същите приходи, както и през предходната година.

На пръв поглед резултатите изглеждат стабилни.

Но да предположим, че имотът е трябвало да продаде значително повече нощувки, за да генерира тези приходи. Заетостта се е увеличила, докато средната цена за нощувка е спаднала.

Това разкрива съвсем различна картина.

От друга страна, операторът може да продаде по-малко нощувки, но да реализира повече приходи, защото по-силното търсене е позволило цените да се повишат.

Проследяването на заетостта заедно с цените за нощувка помага да се обясни как се генерират приходите.

Полезни показатели са:

• Заетост
• Средна дневна цена
• Приход на налична нощувка
• Средна продължителност на престоя
• Време за резервация
• Процент на отменените резервации
• Търсене през уикенда спрямо делничните дни
• Директни резервации спрямо резервации през онлайн туристически агенции

Поотделно тези показатели предоставят полезна информация. Заедно те показват как се променя пазарът.

Сезонността трябва да влияе не само върху ценообразуването

Повечето оператори на краткосрочни наеми разбират, че цените трябва да варират между високия и ниския сезон.

Но сезонността засяга много повече от цената за нощувка.

Тя трябва да влияе и върху маркетинга, минималния престой, персонала, поддръжката и планирането на паричния поток.

Ако традиционно търсенето спада през определен период, операторът може да използва това време, за да планира ремонти, да актуализира снимките в обявите или да извърши поддръжка.

Ако резервациите започнат да се увеличават по-рано от обичайното, може да се наложи цените да бъдат повишени по-рано.

Ако сроковете за резервация се съкратят, операторите може да искат да избегнат прекалено агресивни отстъпки няколко месеца предварително.

Историческите тенденции предоставят полезна отправна точка, но не трябва да се разглеждат като постоянни правила.

Събития, времето, наличността на полети, икономическите условия и поведението на пътуващите могат да променят обичайните сезонни тенденции.

Най-успешните оператори сравняват това, което обикновено се случва, с това, което се случва в момента.

Ценообразуването трябва да реагира на търсенето, а не на предположения

Едно от най-ценните приложения на пазарната информация е ценообразуването.

Стратегията за фиксирани цени води до пропуснати печалби в периоди на силно търсене и може да остави имота празен, когато търсенето отслабне.

Представете си имот, чиято нормална цена е 200 долара на нощ.

Ако сходни имоти внезапно започнат да се запълват поради фестивал, конференция или спортно събитие, поддържането на стандартната цена може да означава, че се продава прекалено евтино.

Ако търсенето спадне рязко след събитието, запазването на същата цена от 200 долара може да доведе до незаети нощувки, докато конкурентите намаляват цените си.

Ефективното ценообразуване следователно изисква отчитане на контекста.

Операторите трябва да имат предвид следното:

• Текуща заетост на местния пазар
• Цени на конкурентите
• Предстоящи събития
• Търсене по дни от седмицата
• Срокове за резервация
• Останали свободни места
• Исторически резултати
• Поведение при резервации в последния момент

Софтуерът за динамично ценообразуване може да автоматизира част от този процес, но операторите все пак трябва да разбират защо цените се променят.

Автоматизацията е най-полезна, когато човекът, който управлява бизнеса, разбира пазара, стоящ зад препоръката.

Търсете промени, преди те да се отразят в приходите

Едно от предимствата на това да сте информирани е, че много събития дават предупредителни знаци, преди да се отразят на финансовите резултати.

Да предположим, че заетостта на местно ниво започне да спада.

Операторът, който забележи това навреме, може да експериментира с ценообразуването, промоциите или подобренията в обявите.

Ако средният срок за резервация се съкрати, бизнесът може да коригира прогнозните си предположения.

Ако пътуващите все по-често търсят конкретно удобство, собственикът може да прецени дали добавянето му би подобрило конкурентоспособността.

Ако се обсъжда ново местно законодателство, операторът може да прецени потенциалното финансово въздействие, преди правилото да влезе в сила.

Да се чака, докато месечните приходи спаднат, означава да се реагира, след като пазарът вече се е променил.

Добрата информация осигурява повече време за вземане на решение.

Създайте проста рутина за събиране на информация

За да сте информирани, не е необходимо да прекарвате часове всеки ден в четене на новини за пътувания.

Обикновено е достатъчна една проста рутина.

Веднъж или два пъти седмично преглеждайте основните събития в бранша и съобщенията на платформите. Обръщайте специално внимание на промените в нормативната уредба в регионите, в които развивате дейност.

Поне веднъж месечно преглеждайте собствените си резултати в контекста на пазарните условия.

Сравнявайте заетостта, цените и поведението при резервациите с предишни периоди, вместо да се фокусирате единствено върху общите приходи.

Преди големите сезонни периоди проучете местните събития, цените на конкурентите и предварителните резервации, за да можете да коригирате цените и промоциите си предварително.

За по-големите оператори може да е полезно също да се възложи отговорност за наблюдение на конкретни области. Един човек може да следи нормативните изисквания, докато друг проследява приходите и търсенето.

Важното е мониторингът да стане част от оперативния процес, а не нещо, което се прави само когато възникне проблем.

Информацията има значение само когато променя дадено решение

Операторите на краткосрочни наеми разполагат с повече данни от всякога.

Целта не е да се използва цялата тази информация.

Целта е да се идентифицира информацията, която помага да се отговори на практически въпроси:

Трябва ли цените да се повишат?

Трябва ли да се променят минималните срокове на престоя?

Търсенето по-слабо ли е от очакваното?

Става ли OTA по-скъпо?

Трябва ли обявата да бъде актуализирана?

Възможно ли е ново законодателство да засегне имота?

Трябва ли да се положат повече усилия за директни резервации?

Подходящ ли е моментът за разширяване към друг пазар?

Полезната информация намалява несигурността при вземането на подобни решения.

Именно тук информираността се превръща в конкурентно предимство.

Заключителни мисли

Бизнесът с краткосрочни наеми оперира в среда, в която правилата, технологиите и пазарът могат да се променят бързо.

Собствениците не могат да контролират повечето от тези промени.

Те могат да контролират колко бързо ги разпознават и колко ефективно реагират.

Следенето на развитието в бранша помага на операторите да се подготвят за регулации, промени в политиките на онлайн туристическите агенции (OTA) и нови технологии. Наблюдението на пазарните условия им помага да разберат ценообразуването, заетостта, търсенето и сезонността.

Нито едното, нито другото изисква обсесивно следене на всеки заглавие или данна.

Това изисква изграждането на надежден поток от информация в бизнеса и използването на тази информация за вземане на по-добри решения.

На пазар, където два сходни обекта може да се конкурират за един и същ гост, реагирането на промените няколко седмици по-рано може да направи значителна разлика в заетостта, ценообразуването и в крайна сметка в рентабилността.