Hvorfor det er en konkurrencemæssig fordel for udlejere af korttidsboliger at holde sig opdateret

Indledning

At drive en korttidsudlejning er ikke en forretning, man kan sætte på autopilot.

En ejendom ligger måske stadig det samme sted, men næsten alt omkring den kan ændre sig. Lokale myndigheder indfører nye regler. Bookingplatforme justerer deres politikker og gebyrstrukturer. Rejsendes præferencer skifter. Ny teknologi ændrer måden, hvorpå ejendomme markedsføres og administreres. Samtidig kan belægningsgraden og priserne pr. overnatning svinge betydeligt mellem sæsonerne – eller endda fra den ene måned til den næste.

For ejere og ejendomsadministratorer handler det derfor om mere end blot at læse nyheder fra branchen. Det er en del af at drive virksomheden effektivt.

Operatører, der forstår, hvad der ændrer sig, har tid til at reagere. Dem, der ikke gør det, opdager ofte først ændringerne, når bookingerne falder, omkostningerne stiger, eller en ny regulering skaber et problem.

Der er to typer information, som udlejere af korttidsboliger bør være særligt opmærksomme på: udviklinger, der påvirker selve branchen, og ændringer på det marked, hvor deres ejendomme konkurrerer.

1. Hold øje med, hvad der ændrer sig i branchen for ferieudlejning

Korttidsudlejning befinder sig i krydsfeltet mellem hotel- og restaurationsbranchen, ejendomsbranchen, rejsebranchen og teknologibranchen. Det betyder, at udlejere kan blive påvirket af udviklinger i flere forskellige brancher på samme tid.

Nogle ændringer sker gradvist. Andre kan påvirke en virksomhed næsten med det samme.

Lokale regler kan ændre sig hurtigt

Regulering er et af de tydeligste eksempler.

Regler for korttidsudlejning fastsættes ofte på by- eller regionalt niveau snarere end på nationalt plan, hvilket betyder, at to ejendomme, der ligger relativt tæt på hinanden, kan drives under helt forskellige krav.

Afhængigt af placeringen kan myndighederne indføre eller ændre regler vedrørende:

• Licenser til korttidsudlejning
• Registreringskrav
• Maksimalt antal udlejningsnætter
• Turist- eller opholdsafgifter
• Brand- og sikkerhedsstandarder
• Krav til primærbolig
• Begrænsninger for antal gæster
• Zoneinddelingsrestriktioner
• Forpligtelser til datarapportering

En ejer, der kun tjekker reglerne, når ejendommen først sættes i drift, arbejder derfor muligvis ud fra oplysninger, der er flere år forældede.

Ved at følge pålidelige nyhedskilder inden for ferieudlejningsbranchen kan udlejere holde øje med ændringer i lovgivningen, meddelelser fra online rejsebureauer (OTA'er) og bredere udviklinger i branchen, inden de begynder at påvirke den daglige drift.

Målet er ikke at læse hver eneste artikel, der udgives om ferieudlejning. Det er at identificere udviklinger, der kan ændre økonomien eller lovligheden i din egen virksomhed.

Airbnb, Booking.com og Vrbo kan også ændre reglerne

Lokale myndigheder er ikke de eneste organisationer, der kan ændre vilkårene for korttidsudlejning.

For mange værter er Airbnb, Booking.com, Vrbo og andre online rejsebureauer i praksis vigtige distributionspartnere. En ændring foretaget af en af disse platforme kan derfor have en direkte indvirkning på indtægterne.

Platforme kan ændre:

• Gebyrer for værter eller gæster
• Afbestillingsregler
• Rangordningssystemer
• Retningslinjer for anmeldelser
• Betalingsplaner
• Krav til opslag
• Procedurer for gæsteverifikation
• Refusionspolitikker
• Søgefiltre
• Kampagneprogrammer

Selv relativt små ændringer kan have betydning.

For eksempel kan et nyt søgefilter gøre visse faciliteter i boligen mere værdifulde. En ændring i afbestillingsreglerne kan ændre den økonomiske risiko, der er forbundet med en booking. En anden gebyrstruktur kan ændre nettoindtægten ved den samme pris pr. overnatning.

Udlejere, der er klar over, at disse ændringer er på vej, kan tilpasse deres annoncer, priser eller distributionsstrategi i overensstemmelse hermed.

De, der går glip af meddelelsen, vil måske blot bemærke, at deres resultater har ændret sig, uden umiddelbart at forstå hvorfor.

Teknologien ændrer også ejendomsadministrationen

Software er blevet stadig vigtigere for driften af korttidsudlejninger.

Kanaladministratorer kan synkronisere kalendere på tværs af flere reservationssider. Dynamiske prisværktøjer justerer priserne ud fra efterspørgslen. Automatiserede meddelelsessystemer håndterer kommunikationen med gæsterne. Smarte låse forenkler indtjekningen. Indtægtsstyringsplatforme analyserer reservationsmønstre.

Kunstig intelligens begynder også at påvirke opgaver, der spænder fra kommunikation med gæster og analyse af anmeldelser til indholdsudvikling og anbefalinger til prisfastsættelse.

Ikke alle nye værktøjer fortjener at blive taget i brug.

Det vigtige er at forstå, hvad der er tilgængeligt.

En konkurrent, der bruger bedre prisdata, hurtigere kommunikation med gæsterne og automatiserede processer, kan muligvis drive flere ejendomme med lavere administrationsomkostninger. Det skaber en konkurrencemæssig forskel, selvom begge virksomheder udlejer lignende boliger.

Ved at følge udviklingen inden for teknologi til ferieudlejning bliver det lettere at afgøre, hvor automatisering reelt kan forbedre marginerne, og hvor yderligere software blot vil medføre endnu et månedligt abonnement.

2. Følg med i, hvad der sker på dit konkrete marked

Udviklingen i branchen giver det overordnede billede.

Markedsdata fortæller dig, hvad der sker med de ejendomme, der konkurrerer om de samme gæster som dine.

Denne skelnen er vigtig, fordi efterspørgslen efter ferieudlejning kan variere enormt alt efter beliggenhed.

En national rapport kan vise en stigende efterspørgsel efter rejser, mens belægningsgraden i en bestemt kystby falder. Omvendt kan en by, der oplever en stor begivenhed eller en stigning i flyselskabernes kapacitet, opleve en stigning i efterspørgslen, selvom det bredere marked forbliver relativt uændret.

Derfor skal udlejere også holde øje med nyheder og tendenser på markedet for ferieudlejning, der vedrører belægningsprocent, gennemsnitlige priser pr. overnatning, efterspørgsel og adfærd ved booking.

Disse indikatorer hjælper med at omsætte markedsinformation til konkrete forretningsbeslutninger.

Hold øje med belægningsgraden, ikke kun omsætningen

Omsætning i sig selv kan skjule vigtige ændringer.

Forestil dig, at en ejendom genererer omtrent den samme omsætning som året før.

Ved første øjekast ser resultaterne stabile ud.

Men lad os antage, at ejendommen var nødt til at sælge betydeligt flere overnatninger for at generere den omsætning. Belægningsgraden steg, mens den gennemsnitlige pris pr. overnatning faldt.

Det fortæller en helt anden historie.

Alternativt kan en operatør sælge færre overnatninger, men opnå en større omsætning, fordi en stærkere efterspørgsel har gjort det muligt at hæve priserne.

Ved at følge både belægningsgraden og priserne pr. overnatning kan man bedre forstå, hvordan omsætningen opstår.

Nyttige nøgletal omfatter:

• Belægningsgrad
• Gennemsnitlig dagspris
• Indtægt pr. ledig overnatning
• Gennemsnitlig opholdsvarighed
• Forudbestillingsperiode
• Afbestillingsprocent
• Efterspørgsel i weekenden sammenlignet med hverdage
• Direkte bookinger kontra OTA-bookinger

Hver for sig giver disse nøgletal nyttig information. Sammen viser de, hvordan markedet ændrer sig.

Sæsonudsving bør påvirke mere end blot prisfastsættelsen

De fleste udlejere af korttidsboliger forstår, at priserne bør variere mellem højsæson og lavsæson.

Men sæsonudsving påvirker meget mere end blot prisen pr. overnatning.

Den bør også påvirke markedsføring, minimumsophold, bemanding, vedligeholdelse og likviditetsplanlægning.

Hvis efterspørgslen traditionelt falder i en bestemt periode, kan en udlejer benytte den tid til at planlægge renoveringer, opdatere billederne i annoncen eller udføre vedligeholdelse.

Hvis bookingerne begynder at stige hurtigere end normalt, kan det være nødvendigt at hæve priserne tidligere.

Hvis bookingtidsfristerne bliver kortere, bør udlejere undgå at give for aggressive rabatter flere måneder i forvejen.

Historiske mønstre udgør et nyttigt udgangspunkt, men de bør ikke betragtes som faste regler.

Begivenheder, vejr, flytilgængelighed, økonomiske forhold og rejsendes adfærd kan alle ændre de normale sæsonmønstre.

De dygtigste udbydere sammenligner det, der normalt sker, med det, der sker lige nu.

Prisfastsættelsen bør reagere på efterspørgslen, ikke på gætterier

En af de mest værdifulde anvendelser af markedsinformation er prisfastsættelse.

En fast prisstrategi betyder, at man går glip af indtægter i perioder med stor efterspørgsel og kan efterlade en ejendom tom, når efterspørgslen svækkes.

Tænk på en ejendom, der normalt koster 200 pr. nat.

Hvis sammenlignelige ejendomme pludselig begynder at blive udsolgt på grund af en festival, en konference eller en sportsbegivenhed, kan det at fastholde standardprisen betyde, at man sælger for billigt.

Hvis efterspørgslen falder kraftigt efter begivenheden, kan det at fastholde den samme pris på 200 $ resultere i tomme overnatninger, mens konkurrenterne sænker deres priser.

Effektiv prisfastsættelse kræver derfor, at man tager højde for konteksten.

Operatører bør overveje:

• Aktuel belægningsgrad på det lokale marked
• Konkurrenternes priser
• Kommende begivenheder
• Efterspørgsel efter ugedag
• Reservationsfrister
• Resterende ledige værelser
• Historisk præstation
• Adfærd ved last-minute-bookinger

Software til dynamisk prisfastsættelse kan automatisere en del af denne proces, men operatørerne skal stadig forstå, hvorfor priserne ændrer sig.

Automatisering er mest nyttig, når den person, der driver virksomheden, forstår markedet bag anbefalingen.

Vær opmærksom på ændringer, før de slår igennem på omsætningen

En fordel ved at holde sig informeret er, at mange udviklinger giver advarselssignaler, før de påvirker de økonomiske resultater.

Antag, at den lokale belægningsgrad begynder at falde.

En operatør, der opdager dette tidligt, kan eksperimentere med priser, kampagner eller forbedringer af udbuddet.

Hvis den gennemsnitlige bookingtid bliver kortere, kan virksomheden justere sine prognoser.

Hvis rejsende i stigende grad søger efter en bestemt facilitet, kan ejeren vurdere, om tilføjelsen af denne vil forbedre konkurrenceevnen.

Hvis der diskuteres en ny lokal regulering, kan operatøren forstå den potentielle økonomiske indvirkning, før reglen træder i kraft.

At vente, indtil den månedlige omsætning falder, betyder, at man reagerer, efter at markedet allerede har ændret sig.

Gode oplysninger giver mere tid til at træffe en beslutning.

Skab en enkel informationsrutine

At holde sig informeret kræver ikke, at man bruger timer hver dag på at læse rejsenyheder.

En enkel rutine er som regel nok.

En eller to gange om ugen skal du gennemgå de vigtigste udviklinger i branchen og meddelelser fra platformene. Vær særlig opmærksom på ændringer i lovgivningen på de steder, hvor du driver virksomhed.

Gennemgå mindst en gang om måneden din egen præstation i forhold til markedsforholdene.

Sammenlign belægningsgrad, priser og bookingadfærd med tidligere perioder i stedet for kun at se på den samlede omsætning.

Inden store sæsonperioder bør du undersøge lokale begivenheder, konkurrenternes priser og forudbestillinger, så priser og kampagner kan tilpasses på forhånd.

For større operatører kan det også være en fordel at fordele ansvaret for overvågningen af bestemte områder. En person kan f.eks. følge med i lovgivningen, mens en anden holder øje med omsætning og efterspørgsel.

Det vigtige er, at overvågningen bliver en del af driftsprocessen i stedet for noget, der kun sker, når der opstår et problem.

Oplysninger har kun betydning, når de ændrer en beslutning

Der er flere data til rådighed for udlejere af korttidsboliger end nogensinde før.

Målet er ikke at gennemgå det hele.

Målet er at identificere oplysninger, der hjælper med at besvare praktiske spørgsmål:

Bør priserne hæves?

Bør minimumsopholdet ændres?

Er efterspørgslen svagere end forventet?

Bliver en OTA dyrere?

Skal en annonce opdateres?

Er der en ny lovgivning på vej, der kan påvirke ejendommen?

Bør der satses mere på direkte bookinger?

Er det et godt tidspunkt at udvide til et andet marked?

Nyttig information mindsker usikkerheden omkring beslutninger som disse.

Det er her, at det at holde sig informeret bliver en konkurrencemæssig fordel.

Afsluttende bemærkninger

Virksomheder inden for korttidsudlejning opererer i et miljø, hvor regler, teknologi og markedet alle kan ændre sig hurtigt.

Ejere kan ikke kontrollere de fleste af disse ændringer.

De kan dog kontrollere, hvor hurtigt de opfanger dem, og hvor effektivt de reagerer.

At følge med i udviklingen i branchen hjælper udlejere med at forberede sig på lovgivning, ændringer i OTA-politikker og ny teknologi. At overvåge markedsforholdene hjælper dem med at forstå priser, belægning, efterspørgsel og sæsonudsving.

Ingen af delene kræver, at man besat følger hver eneste overskrift eller hvert eneste datapunkt.

Det kræver, at man opbygger en pålidelig informationsstrøm ind i virksomheden og bruger disse oplysninger til at træffe bedre beslutninger.

På et marked, hvor to lignende ejendomme kan konkurrere om den samme gæst, kan det at reagere på ændringer et par uger tidligere gøre en betydelig forskel for belægningsgraden, prissætningen og i sidste ende rentabiliteten.