Warum es für Anbieter von Kurzzeitvermietungen ein Wettbewerbsvorteil ist, stets auf dem Laufenden zu bleiben

Einleitung

Der Betrieb einer Kurzzeitvermietung ist kein Geschäft, das man auf Autopilot stellen kann.

Eine Immobilie mag zwar am selben Standort bleiben, aber fast alles um sie herum kann sich ändern. Kommunalverwaltungen führen neue Vorschriften ein. Buchungsplattformen passen ihre Richtlinien und Gebührenstrukturen an. Die Vorlieben der Reisenden verschieben sich. Neue Technologien verändern die Art und Weise, wie Immobilien vermarktet und verwaltet werden. Gleichzeitig können sich die Auslastung und die Übernachtungspreise je nach Saison – oder sogar von einem Monat zum nächsten – erheblich verändern.

Für Eigentümer und Immobilienverwalter bedeutet es daher mehr, auf dem Laufenden zu bleiben, als nur Branchennachrichten zu lesen. Es ist Teil einer effektiven Unternehmensführung.

Betreiber, die verstehen, was sich verändert, haben Zeit zu reagieren. Diejenigen, die dies nicht tun, entdecken Veränderungen oft erst, wenn die Buchungen zurückgehen, die Kosten steigen oder eine neue Vorschrift ein Problem verursacht.

Es gibt zwei Arten von Informationen, auf die Betreiber von Kurzzeitvermietungen besonders achten sollten: Entwicklungen, die die Branche selbst betreffen, und Veränderungen auf dem Markt, auf dem ihre Unterkünfte im Wettbewerb stehen.

1. Behalten Sie im Blick, was sich in der Ferienvermietungsbranche verändert

Kurzzeitvermietungen befinden sich an der Schnittstelle von Gastgewerbe, Immobilien, Reisen und Technologie. Das bedeutet, dass Betreiber gleichzeitig von Entwicklungen in mehreren verschiedenen Branchen betroffen sein können.

Manche Veränderungen vollziehen sich schrittweise. Andere können sich fast sofort auf ein Unternehmen auswirken.

Lokale Vorschriften können sich schnell ändern

Die Regulierung ist eines der deutlichsten Beispiele dafür.

Vorschriften für Kurzzeitvermietungen werden oft auf städtischer oder regionaler Ebene und nicht auf nationaler Ebene erlassen, was bedeutet, dass zwei relativ nahe beieinander liegende Objekte unter völlig unterschiedlichen Auflagen betrieben werden können.

Je nach Standort können Behörden Vorschriften einführen oder ändern, die Folgendes betreffen:

• Lizenzen für Kurzzeitvermietungen
• Registrierungsanforderungen
• Maximale Übernachtungsanzahl
• Kurtaxe oder Beherbergungssteuer
• Brandschutz- und Sicherheitsstandards
• Anforderungen an den Hauptwohnsitz
• Gästebegrenzung
• Bebauungsbeschränkungen
• Meldepflichten

Ein Eigentümer, der die Vorschriften nur bei der erstmaligen Vermietung einer Immobilie überprüft, stützt sich daher möglicherweise auf Informationen, die bereits mehrere Jahre alt sind.

Das Verfolgen zuverlässiger Nachrichtenquellen aus der Ferienvermietungsbranche kann Betreibern helfen, regulatorische Änderungen, Ankündigungen von Online-Reisebüros (OTAs) und allgemeine Branchenentwicklungen zu erkennen, bevor diese sich auf den täglichen Betrieb auswirken.

Das Ziel besteht nicht darin, jeden veröffentlichten Artikel über Ferienvermietungen zu lesen. Vielmehr geht es darum, Entwicklungen zu erkennen, die die Wirtschaftlichkeit oder Rechtmäßigkeit des eigenen Unternehmens beeinflussen könnten.

Auch Airbnb, Booking.com und Vrbo können die Regeln ändern

Lokale Behörden sind nicht die einzigen Organisationen, die die Funktionsweise von Kurzzeitvermietungen verändern können.

Für viele Gastgeber sind Airbnb, Booking.com, Vrbo und andere Online-Reisebüros faktisch wichtige Vertriebspartner. Eine Änderung durch eine dieser Plattformen kann sich daher direkt auf den Umsatz auswirken.

Plattformen können Folgendes ändern:

• Gebühren für Gastgeber oder Gäste
• Stornierungsbedingungen
• Bewertungssysteme
• Bewertungsrichtlinien
• Zahlungsfristen
• Anforderungen an Inserate
• Verfahren zur Gästeüberprüfung
• Rückerstattungsrichtlinien
• Suchfilter
• Werbeaktionen

Selbst relativ kleine Änderungen können von Bedeutung sein.

Beispielsweise kann ein neuer Suchfilter bestimmte Ausstattungsmerkmale einer Unterkunft wertvoller machen. Eine Änderung der Stornierungsbedingungen kann das mit einer Buchung verbundene finanzielle Risiko verändern. Eine andere Gebührenstruktur kann den Nettoumsatz bei gleichem Übernachtungspreis verändern.

Betreiber, die von diesen Änderungen im Voraus wissen, können ihre Inserate, Preisgestaltung oder Vertriebsstrategie entsprechend anpassen.

Wer die Ankündigung verpasst, stellt möglicherweise lediglich fest, dass sich seine Ergebnisse verändert haben, ohne sofort zu verstehen, warum.

Technologie verändert auch die Immobilienverwaltung

Software hat für den Betrieb von Kurzzeitvermietungen zunehmend an Bedeutung gewonnen.

Channel-Manager können Kalender über mehrere Buchungsportale hinweg synchronisieren. Dynamische Preisgestaltungstools passen die Preise je nach Nachfrage an. Automatisierte Nachrichtensysteme übernehmen die Kommunikation mit den Gästen. Intelligente Schlösser vereinfachen den Check-in. Revenue-Management-Plattformen analysieren Buchungsmuster.

Künstliche Intelligenz beginnt zudem, Aufgaben zu beeinflussen, die von der Gästekommunikation und der Analyse von Bewertungen bis hin zur Erstellung von Inhalten und Preisempfehlungen reichen.

Nicht jedes neue Tool verdient es, eingeführt zu werden.

Wichtig ist, zu verstehen, was verfügbar ist.

Ein Wettbewerber, der bessere Preisdaten, eine schnellere Gästekommunikation und automatisierte Abläufe nutzt, kann möglicherweise mehr Objekte mit geringeren Verwaltungskosten betreiben. Das schafft einen Wettbewerbsvorteil, selbst wenn beide Unternehmen ähnliche Unterkünfte vermieten.

Wer die Entwicklungen in der Technologie für Ferienvermietungen verfolgt, kann leichter entscheiden, wo Automatisierung die Margen tatsächlich verbessern kann und wo zusätzliche Software lediglich ein weiteres monatliches Abonnement bedeuten würde.

2. Verfolgen Sie die Entwicklungen in Ihrem konkreten Markt

Branchenentwicklungen liefern das Gesamtbild.

Marktdaten zeigen Ihnen, wie sich die Unterkünfte entwickeln, die um dieselben Gäste wie Ihre konkurrieren.

Diese Unterscheidung ist wichtig, da die Nachfrage nach Ferienunterkünften je nach Standort enorm variieren kann.

Ein nationaler Bericht könnte eine steigende Reisennachfrage zeigen, während die Auslastung in einer bestimmten Küstenstadt sinkt. Umgekehrt kann in einer Stadt, in der ein Großereignis stattfindet oder die Flugkapazitäten erhöht werden, die Nachfrage steigen, selbst wenn der Gesamtmarkt relativ stagniert.

Deshalb müssen Betreiber auch die Nachrichten und Trends auf dem Ferienwohnungsmarkt im Blick behalten, die sich auf Auslastung, durchschnittliche Übernachtungspreise, Nachfrage und Buchungsverhalten beziehen.

Diese Indikatoren helfen dabei, Marktinformationen in konkrete Geschäftsentscheidungen umzusetzen.

Beobachten Sie die Auslastung, nicht nur den Umsatz

Der Umsatz allein kann wichtige Veränderungen verschleiern.

Stellen Sie sich vor, eine Unterkunft erzielt in etwa denselben Umsatz wie im Vorjahr.

Auf den ersten Blick scheint die Leistung stabil zu sein.

Angenommen jedoch, die Unterkunft musste deutlich mehr Übernachtungen verkaufen, um diesen Umsatz zu erzielen. Die Auslastung stieg, während der durchschnittliche Übernachtungspreis sank.

Das ergibt ein ganz anderes Bild.

Alternativ könnte ein Betreiber zwar weniger Übernachtungen verkaufen, aber mehr Umsatz erzielen, weil eine stärkere Nachfrage Preissteigerungen ermöglichte.

Die Beobachtung der Auslastung in Verbindung mit den Übernachtungspreisen hilft dabei, zu verstehen, wie der Umsatz erzielt wird.

Zu den nützlichen Kennzahlen gehören:

• Auslastungsrate
• Durchschnittlicher Tagespreis
• Umsatz pro verfügbarer Nacht
• Durchschnittliche Aufenthaltsdauer
• Buchungsvorlaufzeit
• Stornierungsquote
• Nachfrage am Wochenende im Vergleich zu Werktagen
• Direktbuchungen im Vergleich zu OTA-Buchungen

Einzeln betrachtet liefern diese Kennzahlen nützliche Informationen. Zusammen zeigen sie, wie sich der Markt verändert.

Saisonalität sollte mehr als nur die Preisgestaltung beeinflussen

Die meisten Anbieter von Kurzzeitvermietungen wissen, dass sich die Preise zwischen Hoch- und Nebensaison ändern sollten.

Doch die Saisonalität wirkt sich auf weit mehr als nur den Übernachtungspreis aus.

Sie sollte auch das Marketing, die Mindestaufenthaltsdauer, die Personalplanung, die Instandhaltung und die Cashflow-Planung beeinflussen.

Wenn die Nachfrage in einem bestimmten Zeitraum traditionell zurückgeht, könnte ein Anbieter diese Zeit nutzen, um Renovierungsarbeiten zu planen, die Fotos in den Inseraten zu aktualisieren oder Wartungsarbeiten durchzuführen.

Wenn die Buchungen früher als üblich anziehen, müssen die Preise möglicherweise schon früher angehoben werden.

Wenn sich die Buchungsfristen verkürzen, sollten Anbieter es vermeiden, bereits mehrere Monate im Voraus zu aggressive Rabatte zu gewähren.

Historische Muster bieten eine nützliche Grundlage, sollten jedoch nicht als feste Regeln betrachtet werden.

Ereignisse, das Wetter, die Verfügbarkeit von Flügen, die Wirtschaftslage und das Verhalten der Reisenden können die normalen saisonalen Muster verändern.

Die erfolgreichsten Anbieter vergleichen die üblichen Entwicklungen mit der aktuellen Situation.

Die Preisgestaltung sollte auf die Nachfrage reagieren, nicht auf Vermutungen

Eine der wertvollsten Anwendungen von Marktinformationen ist die Preisgestaltung.

Eine Strategie mit festen Preisen lässt in Zeiten starker Nachfrage Gewinnpotenzial ungenutzt und kann dazu führen, dass eine Unterkunft leer steht, wenn die Nachfrage nachlässt.

Nehmen wir eine Unterkunft, deren Preis normalerweise bei 200 Dollar pro Nacht liegt.

Wenn vergleichbare Unterkünfte aufgrund eines Festivals, einer Konferenz oder einer Sportveranstaltung plötzlich ausgebucht sind, könnte die Beibehaltung des Standardpreises bedeuten, dass man zu günstig verkauft.

Sinkt die Nachfrage nach der Veranstaltung stark, könnte das Beibehalten des gleichen Preises von 200 Dollar zu leeren Übernachtungen führen, während die Konkurrenz ihre Preise senkt.

Eine effektive Preisgestaltung erfordert daher die Berücksichtigung des jeweiligen Kontexts.

Betreiber sollten Folgendes berücksichtigen:

• Aktuelle Auslastung auf dem lokalen Markt
• Preise der Wettbewerber
• Bevorstehende Veranstaltungen
• Nachfrage nach Wochentagen
• Buchungsvorlaufzeiten
• Verfügbares Kontingent
• Historische Entwicklung
• Buchungsverhalten in letzter Minute

Software für dynamische Preisgestaltung kann einen Teil dieses Prozesses automatisieren, doch Betreiber müssen dennoch verstehen, warum sich die Preise ändern.

Automatisierung ist am nützlichsten, wenn die Person, die das Unternehmen leitet, den Markt hinter der Empfehlung versteht.

Veränderungen erkennen, bevor sie sich in den Umsätzen niederschlagen

Ein Vorteil, stets auf dem Laufenden zu bleiben, besteht darin, dass viele Entwicklungen bereits Warnsignale senden, bevor sie sich auf die Finanzergebnisse auswirken.

Angenommen, die lokale Auslastung beginnt zu sinken.

Ein Betreiber, der dies frühzeitig bemerkt, kann mit Preisgestaltung, Werbeaktionen oder Verbesserungen der Inserate experimentieren.

Wenn sich die durchschnittlichen Buchungsvorlaufzeiten verkürzen, kann das Unternehmen seine Prognoseannahmen anpassen.

Wenn Reisende zunehmend nach einer bestimmten Ausstattung suchen, kann der Eigentümer prüfen, ob deren Hinzufügung die Wettbewerbsfähigkeit verbessern würde.

Wenn eine neue lokale Verordnung diskutiert wird, kann der Betreiber die potenziellen finanziellen Auswirkungen einschätzen, bevor die Regelung in Kraft tritt.

Zu warten, bis der Monatsumsatz sinkt, bedeutet, erst zu reagieren, nachdem sich der Markt bereits verändert hat.

Gute Informationen verschaffen mehr Zeit für die Entscheidungsfindung.

Schaffen Sie eine einfache Informationsroutine

Um auf dem Laufenden zu bleiben, muss man nicht jeden Tag stundenlang Reisemeldungen lesen.

Eine einfache Routine reicht in der Regel aus.

Schauen Sie sich ein- bis zweimal pro Woche die wichtigsten Branchenentwicklungen und Ankündigungen der Plattformen an. Achten Sie besonders auf regulatorische Änderungen an den Standorten, an denen Sie tätig sind.

Überprüfen Sie mindestens einmal im Monat Ihre eigene Leistung im Vergleich zur Marktlage.

Vergleichen Sie Auslastung, Preise und Buchungsverhalten mit früheren Zeiträumen, anstatt nur den Gesamtumsatz zu betrachten.

Informieren Sie sich vor wichtigen saisonalen Zeiträumen über lokale Veranstaltungen, die Preisgestaltung der Wettbewerber und Vorausbuchungen, damit Sie Preise und Werbeaktionen rechtzeitig anpassen können.

Für größere Betreiber kann es zudem hilfreich sein, die Verantwortung für die Überwachung bestimmter Bereiche zuzuweisen. Eine Person könnte sich um die Einhaltung von Vorschriften kümmern, während eine andere den Umsatz und die Nachfrage im Blick behält.

Wichtig ist, dass die Überwachung Teil des Betriebsablaufs wird und nicht erst dann erfolgt, wenn ein Problem auftritt.

Informationen sind nur dann von Bedeutung, wenn sie eine Entscheidung beeinflussen

Vermietern von Kurzzeitunterkünften stehen mehr Daten zur Verfügung als je zuvor.

Das Ziel ist es nicht, alle diese Daten zu verarbeiten.

Das Ziel ist es, Informationen zu identifizieren, die bei der Beantwortung praktischer Fragen helfen:

Sollten die Preise erhöht werden?

Sollten sich die Mindestaufenthaltsdauern ändern?

Ist die Nachfrage schwächer als erwartet?

Wird eine OTA teurer?

Muss ein Inserat aktualisiert werden?

Wird eine neue Vorschrift voraussichtlich Auswirkungen auf die Unterkunft haben?

Sollte mehr Aufwand in Direktbuchungen gesteckt werden?

Ist es ein guter Zeitpunkt, in einen anderen Markt zu expandieren?

Nützliche Informationen verringern die Unsicherheit bei solchen Entscheidungen.

Hier wird es zu einem Wettbewerbsvorteil, stets auf dem Laufenden zu bleiben.

Abschließende Gedanken

Unternehmen im Bereich der Kurzzeitvermietung agieren in einem Umfeld, in dem sich Vorschriften, Technologien und der Markt schnell ändern können.

Die meisten dieser Veränderungen können Eigentümer nicht beeinflussen.

Sie können jedoch beeinflussen, wie schnell sie diese erkennen und wie effektiv sie darauf reagieren.

Die Verfolgung von Branchenentwicklungen hilft Betreibern, sich auf Vorschriften, Änderungen der OTA-Richtlinien und neue Technologien vorzubereiten. Die Beobachtung der Marktbedingungen hilft ihnen, Preisgestaltung, Auslastung, Nachfrage und Saisonalität zu verstehen.

Beides erfordert nicht, dass man jede Schlagzeile oder jeden Datenpunkt obsessiv verfolgt.

Vielmehr geht es darum, einen zuverlässigen Informationsfluss in das Unternehmen zu integrieren und diese Informationen zu nutzen, um bessere Entscheidungen zu treffen.

In einem Markt, in dem zwei ähnliche Unterkünfte möglicherweise um denselben Gast konkurrieren, kann eine um einige Wochen frühere Reaktion auf Veränderungen einen bedeutenden Unterschied bei der Auslastung, der Preisgestaltung und letztlich der Rentabilität ausmachen.