Γιατί η συνεχής ενημέρωση αποτελεί ανταγωνιστικό πλεονέκτημα για τους διαχειριστές βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων

Εισαγωγή

Η διαχείριση μιας βραχυπρόθεσμης ενοικίασης δεν είναι μια επιχείρηση που μπορείτε να αφήσετε να λειτουργεί αυτόματα.

Ένα ακίνητο μπορεί να παραμένει στην ίδια τοποθεσία, αλλά σχεδόν όλα γύρω του μπορούν να αλλάξουν. Οι τοπικές αρχές θεσπίζουν νέους κανόνες. Οι πλατφόρμες κρατήσεων προσαρμόζουν τις πολιτικές και τις δομές των χρεώσεών τους. Οι προτιμήσεις των ταξιδιωτών μεταβάλλονται. Οι νέες τεχνολογίες αλλάζουν τον τρόπο προώθησης και διαχείρισης των ακινήτων. Εν τω μεταξύ, η πληρότητα και οι τιμές ανά διανυκτέρευση μπορεί να παρουσιάζουν σημαντικές διακυμάνσεις μεταξύ των εποχών — ή ακόμα και από τον ένα μήνα στον άλλο.

Για τους ιδιοκτήτες και τους διαχειριστές ακινήτων, το να παραμένουν ενημερωμένοι δεν σημαίνει απλώς να διαβάζουν τις ειδήσεις του κλάδου. Είναι μέρος της αποτελεσματικής διαχείρισης της επιχείρησης.

Οι επιχειρηματίες που κατανοούν τι αλλάζει έχουν χρόνο να αντιδράσουν. Όσοι δεν το κάνουν, συχνά ανακαλύπτουν τις αλλαγές μόνο αφού μειωθούν οι κρατήσεις, αυξηθούν τα κόστη ή δημιουργηθεί πρόβλημα λόγω νέου κανονισμού.

Υπάρχουν δύο είδη πληροφοριών στα οποία οι διαχειριστές βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων πρέπει να δίνουν ιδιαίτερη προσοχή: οι εξελίξεις που επηρεάζουν τον ίδιο τον κλάδο και οι αλλαγές στην αγορά όπου ανταγωνίζονται τα ακίνητά τους.

1. Παρακολουθήστε τις αλλαγές στον κλάδο των ενοικιάσεων διακοπών

Οι βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις βρίσκονται στο σταυροδρόμι της φιλοξενίας, των ακινήτων, των ταξιδιών και της τεχνολογίας. Αυτό σημαίνει ότι οι επιχειρηματίες μπορούν να επηρεαστούν από εξελίξεις σε διάφορους κλάδους ταυτόχρονα.

Ορισμένες αλλαγές είναι σταδιακές. Άλλες μπορούν να επηρεάσουν μια επιχείρηση σχεδόν αμέσως.

Οι τοπικοί κανονισμοί μπορούν να αλλάξουν γρήγορα

Η νομοθεσία αποτελεί ένα από τα πιο σαφή παραδείγματα.

Οι κανόνες για τις βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις συχνά θεσπίζονται σε δημοτικό ή περιφερειακό επίπεδο και όχι σε εθνικό, πράγμα που σημαίνει ότι δύο ακίνητα που βρίσκονται σχετικά κοντά το ένα στο άλλο μπορεί να λειτουργούν υπό εντελώς διαφορετικές απαιτήσεις.

Ανάλογα με την τοποθεσία, οι αρχές ενδέχεται να θεσπίσουν ή να τροποποιήσουν κανόνες σχετικά με:

• Άδειες βραχυπρόθεσμης μίσθωσης
• Απαιτήσεις εγγραφής
• Μέγιστος αριθμός διανυκτερεύσεων
• Τουριστικοί φόροι ή φόροι διαμονής
• Πρότυπα πυρασφάλειας και ασφάλειας
• Απαιτήσεις για κύρια κατοικία
• Όρια επισκεπτών
• Περιορισμοί χρήσης γης
• Υποχρεώσεις υποβολής στοιχείων

Ένας ιδιοκτήτης που ελέγχει τους κανόνες μόνο κατά την αρχική έναρξη λειτουργίας ενός ακινήτου ενδέχεται, επομένως, να βασίζεται σε πληροφορίες που είναι παρωχημένες κατά αρκετά έτη.

Η παρακολούθηση αξιόπιστων πηγών ειδήσεων για τον κλάδο των ενοικιάσεων διακοπών μπορεί να βοηθήσει τους επιχειρηματίες να εντοπίσουν αλλαγές στους κανονισμούς, ανακοινώσεις των OTA και ευρύτερες εξελίξεις στον κλάδο πριν αρχίσουν να επηρεάζουν τις καθημερινές λειτουργίες.

Ο στόχος δεν είναι να διαβάζετε κάθε άρθρο που δημοσιεύεται σχετικά με τις ενοικιάσεις διακοπών. Είναι να εντοπίζετε εξελίξεις που θα μπορούσαν να αλλάξουν την οικονομική ή νομική πλευρά της δικής σας επιχείρησης.

Η Airbnb, η Booking.com και η Vrbo μπορούν επίσης να αλλάξουν τους κανόνες

Οι τοπικές αρχές δεν είναι οι μόνες οργανώσεις που μπορούν να αλλάξουν τον τρόπο λειτουργίας των βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων.

Για πολλούς οικοδεσπότες, το Airbnb, το Booking.com, το Vrbo και άλλα διαδικτυακά ταξιδιωτικά πρακτορεία αποτελούν ουσιαστικά σημαντικούς συνεργάτες διανομής. Μια αλλαγή που πραγματοποιείται από μία από αυτές τις πλατφόρμες μπορεί, επομένως, να έχει άμεσο αντίκτυπο στα έσοδα.

Οι πλατφόρμες ενδέχεται να αλλάξουν:

• Τέλη για τους οικοδεσπότες ή τους επισκέπτες
• Πολιτικές ακύρωσης
• Συστήματα κατάταξης
• Πολιτικές αξιολόγησης
• Χρονοδιαγράμματα πληρωμών
• Απαιτήσεις καταχώρησης
• Διαδικασίες επαλήθευσης επισκεπτών
• Πολιτικές επιστροφής χρημάτων
• Φίλτρα αναζήτησης
• Προωθητικά προγράμματα

Ακόμη και σχετικά μικρές αλλαγές μπορούν να έχουν σημασία.

Για παράδειγμα, ένα νέο φίλτρο αναζήτησης μπορεί να αναδείξει ορισμένες παροχές ενός καταλύματος. Μια αλλαγή στους κανόνες ακύρωσης μπορεί να μεταβάλει το ύψος του οικονομικού κινδύνου που συνδέεται με μια κράτηση. Μια διαφορετική δομή χρεώσεων μπορεί να αλλάξει τα καθαρά έσοδα που αποφέρει η ίδια τιμή ανά διανυκτέρευση.

Οι διαχειριστές που γνωρίζουν ότι αυτές οι αλλαγές επίκεινται μπορούν να προσαρμόσουν ανάλογα τις καταχωρίσεις, τις τιμές ή τη στρατηγική διανομής τους.

Όσοι δεν ενημερωθούν για την ανακοίνωση ενδέχεται απλώς να παρατηρήσουν ότι τα αποτελέσματά τους έχουν αλλάξει, χωρίς να καταλάβουν αμέσως το λόγο.

Η τεχνολογία αλλάζει και τη διαχείριση των ακινήτων

Το λογισμικό έχει αποκτήσει ολοένα και μεγαλύτερη σημασία για τις επιχειρήσεις βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων.

Οι διαχειριστές καναλιών μπορούν να συγχρονίζουν τα ημερολόγια σε πολλαπλούς ιστότοπους κρατήσεων. Τα εργαλεία δυναμικής τιμολόγησης προσαρμόζουν τις τιμές με βάση τη ζήτηση. Τα αυτοματοποιημένα συστήματα ανταλλαγής μηνυμάτων διαχειρίζονται την επικοινωνία με τους επισκέπτες. Οι έξυπνες κλειδαριές απλοποιούν τις διαδικασίες check-in. Οι πλατφόρμες διαχείρισης εσόδων αναλύουν τα πρότυπα κρατήσεων.

Η τεχνητή νοημοσύνη αρχίζει επίσης να επηρεάζει εργασίες που κυμαίνονται από την επικοινωνία με τους επισκέπτες και την ανάλυση κριτικών έως τη δημιουργία περιεχομένου και τις προτάσεις τιμολόγησης.

Δεν αξίζει να υιοθετηθεί κάθε νέο εργαλείο.

Το σημαντικό είναι να κατανοήσουμε τι είναι διαθέσιμο.

Ένας ανταγωνιστής που χρησιμοποιεί καλύτερα δεδομένα τιμολόγησης, ταχύτερη επικοινωνία με τους επισκέπτες και αυτοματοποιημένες λειτουργίες μπορεί να είναι σε θέση να διαχειρίζεται περισσότερα ακίνητα με χαμηλότερο διοικητικό κόστος. Αυτό δημιουργεί ένα ανταγωνιστικό πλεονέκτημα, ακόμη και αν και οι δύο επιχειρήσεις ενοικιάζουν παρόμοια καταλύματα.

Η παρακολούθηση των εξελίξεων στην τεχνολογία των ενοικιάσεων διακοπών διευκολύνει τη λήψη αποφάσεων σχετικά με το πού η αυτοματοποίηση μπορεί πραγματικά να βελτιώσει τα περιθώρια κέρδους και πού ένα επιπλέον λογισμικό θα δημιουργούσε απλώς μια ακόμη μηνιαία συνδρομή.

2. Παρακολουθήστε τι συμβαίνει στην πραγματική αγορά σας

Οι εξελίξεις στον κλάδο παρέχουν τη γενική εικόνα.

Τα δεδομένα της αγοράς σας δείχνουν τι συμβαίνει με τα καταλύματα που ανταγωνίζονται για τους ίδιους επισκέπτες με τα δικά σας.

Αυτή η διάκριση έχει σημασία, καθώς η ζήτηση για ενοικιάσεις διακοπών μπορεί να διαφέρει σημαντικά ανάλογα με την τοποθεσία.

Μια εθνική έκθεση μπορεί να δείχνει αυξανόμενη ταξιδιωτική ζήτηση, ενώ η πληρότητα σε μια συγκεκριμένη παραθαλάσσια πόλη μειώνεται. Αντίθετα, μια πόλη που φιλοξενεί μια μεγάλη εκδήλωση ή παρουσιάζει αύξηση της χωρητικότητας των αεροπορικών εταιρειών μπορεί να δει την ζήτηση να αυξάνεται, ακόμη και αν η ευρύτερη αγορά παραμένει σχετικά σταθερή.

Γι' αυτό οι επιχειρηματίες πρέπει επίσης να παρακολουθούν τις ειδήσεις και τις τάσεις της αγοράς των ενοικιάσεων διακοπών που αφορούν την πληρότητα, τις μέσες τιμές ανά διανυκτέρευση, τη ζήτηση και τη συμπεριφορά των κρατήσεων.

Αυτοί οι δείκτες συμβάλλουν στη μετατροπή των πληροφοριών της αγοράς σε πραγματικές επιχειρηματικές αποφάσεις.

Παρακολουθήστε την πληρότητα, όχι μόνο τα έσοδα

Τα έσοδα από μόνα τους μπορεί να κρύβουν σημαντικές αλλαγές.

Φανταστείτε ότι ένα ακίνητο αποφέρει περίπου τα ίδια έσοδα με αυτά του προηγούμενου έτους.

Με την πρώτη ματιά, η απόδοση φαίνεται σταθερή.

Αλλά ας υποθέσουμε ότι το ακίνητο έπρεπε να πουλήσει σημαντικά περισσότερες διανυκτερεύσεις για να αποφέρει αυτά τα έσοδα. Η πληρότητα αυξήθηκε, ενώ η μέση τιμή ανά διανυκτέρευση μειώθηκε.

Αυτό δείχνει μια εντελώς διαφορετική εικόνα.

Εναλλακτικά, ένας διαχειριστής μπορεί να πουλήσει λιγότερες διανυκτερεύσεις, αλλά να αποκομίσει περισσότερα έσοδα, επειδή η αυξημένη ζήτηση επέτρεψε την αύξηση των τιμών.

Η παρακολούθηση της πληρότητας παράλληλα με τις τιμές ανά διανυκτέρευση βοηθά να εξηγηθεί πώς δημιουργούνται τα έσοδα.

Χρήσιμοι δείκτες περιλαμβάνουν:

• Ποσοστό πληρότητας
• Μέση ημερήσια τιμή
• Έσοδα ανά διαθέσιμη διανυκτέρευση
• Μέση διάρκεια διαμονής
• Χρόνος προειδοποίησης κράτησης
• Ποσοστό ακυρώσεων
• Ζήτηση Σαββατοκύριακου έναντι καθημερινών
• Άμεσες κρατήσεις έναντι κρατήσεων μέσω OTA

Μεμονωμένα, αυτοί οι δείκτες παρέχουν χρήσιμες πληροφορίες. Μαζί, δείχνουν πώς αλλάζει η αγορά.

Η εποχικότητα πρέπει να επηρεάζει περισσότερα από τις τιμές

Οι περισσότεροι διαχειριστές βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων κατανοούν ότι οι τιμές πρέπει να διαφέρουν μεταξύ υψηλής και χαμηλής περιόδου.

Ωστόσο, η εποχικότητα επηρεάζει πολύ περισσότερα από την τιμή ανά διανυκτέρευση.

Θα πρέπει επίσης να επηρεάζει το μάρκετινγκ, τη διάρκεια της ελάχιστης διαμονής, τη στελέχωση, τη συντήρηση και τον προγραμματισμό των ταμειακών ροών.

Εάν η ζήτηση παραδοσιακά μειώνεται κατά τη διάρκεια μιας συγκεκριμένης περιόδου, ένας διαχειριστής μπορεί να αξιοποιήσει αυτό το διάστημα για να προγραμματίσει ανακαινίσεις, να ανανεώσει τις φωτογραφίες της καταχώρησης ή να πραγματοποιήσει εργασίες συντήρησης.

Εάν οι κρατήσεις αρχίσουν να αυξάνονται νωρίτερα από το συνηθισμένο, ίσως χρειαστεί να αυξηθούν οι τιμές νωρίτερα.

Εάν οι προθεσμίες κρατήσεων μειωθούν, οι επιχειρηματίες ίσως προτιμήσουν να αποφύγουν την εφαρμογή υπερβολικά επιθετικών εκπτώσεων αρκετούς μήνες νωρίτερα.

Τα ιστορικά μοτίβα παρέχουν μια χρήσιμη βάση αναφοράς, αλλά δεν πρέπει να αντιμετωπίζονται ως μόνιμοι κανόνες.

Τα γεγονότα, οι καιρικές συνθήκες, η διαθεσιμότητα πτήσεων, οι οικονομικές συνθήκες και η συμπεριφορά των ταξιδιωτών μπορούν όλα να αλλάξουν τα συνήθη εποχιακά πρότυπα.

Οι πιο επιτυχημένοι διαχειριστές συγκρίνουν το τι συμβαίνει συνήθως με το τι συμβαίνει τώρα.

Η τιμολόγηση πρέπει να ανταποκρίνεται στη ζήτηση, όχι σε εικασίες

Μία από τις πιο πολύτιμες εφαρμογές των πληροφοριών της αγοράς είναι η τιμολόγηση.

Μια στρατηγική σταθερών τιμών σημαίνει απώλεια εσόδων σε περιόδους ισχυρής ζήτησης και μπορεί να οδηγήσει σε κενά δωμάτια όταν η ζήτηση εξασθενεί.

Ας πάρουμε ως παράδειγμα ένα κατάλυμα που κανονικά κοστίζει 200 δολάρια τη βραδιά.

Εάν παρόμοια καταλύματα αρχίσουν ξαφνικά να γεμίζουν λόγω ενός φεστιβάλ, ενός συνεδρίου ή μιας αθλητικής εκδήλωσης, η διατήρηση της τυπικής τιμής μπορεί να σημαίνει πώληση σε υπερβολικά χαμηλή τιμή.

Εάν η ζήτηση μειωθεί απότομα μετά την εκδήλωση, η διατήρηση της ίδιας τιμής των 200 δολαρίων μπορεί να οδηγήσει σε κενές διανυκτερεύσεις, ενώ οι ανταγωνιστές μειώνουν τις τιμές τους.

Η αποτελεσματική τιμολόγηση απαιτεί, επομένως, να λαμβάνεται υπόψη το πλαίσιο.

Οι διαχειριστές θα πρέπει να λαμβάνουν υπόψη:

• Τρέχουσα πληρότητα στην τοπική αγορά
• Τιμολόγηση ανταγωνιστών
• Προσεχείς εκδηλώσεις
• Ζήτηση ανά ημέρα της εβδομάδας
• Χρόνοι προκράτησης
• Υπόλοιπο διαθέσιμο απόθεμα
• Ιστορικό επιδόσεων
• Συμπεριφορά κρατήσεων της τελευταίας στιγμής

Το λογισμικό δυναμικής τιμολόγησης μπορεί να αυτοματοποιήσει μέρος αυτής της διαδικασίας, αλλά οι διαχειριστές πρέπει να κατανοούν γιατί μεταβάλλονται οι τιμές.

Η αυτοματοποίηση είναι πιο χρήσιμη όταν ο υπεύθυνος της επιχείρησης κατανοεί την αγορά που κρύβεται πίσω από τη σύσταση.

Αναζητήστε τις αλλαγές πριν εμφανιστούν στα έσοδα

Ένα πλεονέκτημα του να παραμένετε ενημερωμένοι είναι ότι πολλές εξελίξεις εκπέμπουν προειδοποιητικά σημάδια πριν επηρεάσουν τα οικονομικά αποτελέσματα.

Ας υποθέσουμε ότι η τοπική πληρότητα αρχίζει να μειώνεται.

Ένας διαχειριστής που το αντιλαμβάνεται έγκαιρα μπορεί να πειραματιστεί με την τιμολόγηση, τις προσφορές ή τις βελτιώσεις στις καταχωρίσεις.

Εάν ο μέσος χρόνος κράτησης μειωθεί, η επιχείρηση μπορεί να προσαρμόσει τις παραδοχές των προβλέψεών της.

Εάν οι ταξιδιώτες αναζητούν όλο και περισσότερο μια συγκεκριμένη παροχή, ο ιδιοκτήτης μπορεί να αξιολογήσει εάν η προσθήκη της θα βελτιώσει την ανταγωνιστικότητά του.

Εάν συζητείται ένας νέος τοπικός κανονισμός, ο διαχειριστής μπορεί να κατανοήσει τον πιθανό οικονομικό αντίκτυπο πριν ο κανονισμός τεθεί σε ισχύ.

Το να περιμένουμε μέχρι να μειωθούν τα μηνιαία έσοδα σημαίνει ότι θα αντιδράσουμε αφού η αγορά έχει ήδη αλλάξει.

Οι σωστές πληροφορίες προσφέρουν περισσότερο χρόνο για τη λήψη μιας απόφασης.

Δημιουργήστε μια απλή ρουτίνα ενημέρωσης

Για να παραμένετε ενημερωμένοι δεν χρειάζεται να αφιερώνετε ώρες κάθε μέρα διαβάζοντας ταξιδιωτικές ειδήσεις.

Μια απλή ρουτίνα είναι συνήθως αρκετή.

Μία ή δύο φορές την εβδομάδα, εξετάστε τις σημαντικότερες εξελίξεις στον κλάδο και τις ανακοινώσεις των πλατφορμών. Δώστε ιδιαίτερη προσοχή στις ρυθμιστικές αλλαγές στις περιοχές όπου δραστηριοποιείστε.

Τουλάχιστον μία φορά το μήνα, εξετάστε τις δικές σας επιδόσεις σε συνάρτηση με τις συνθήκες της αγοράς.

Συγκρίνετε τα ποσοστά πληρότητας, τις τιμές και τη συμπεριφορά των κρατήσεων με προηγούμενες περιόδους, αντί να εξετάζετε μόνο τα συνολικά έσοδα.

Πριν από τις μεγάλες εποχιακές περιόδους, εξετάστε τις τοπικές εκδηλώσεις, τις τιμές των ανταγωνιστών και τις προκρατήσεις, ώστε να μπορείτε να προσαρμόσετε εκ των προτέρων τις τιμές και τις προσφορές.

Για τους μεγαλύτερους επιχειρηματίες, μπορεί επίσης να είναι χρήσιμο να αναθέσετε την ευθύνη παρακολούθησης συγκεκριμένων τομέων. Ένας υπάλληλος μπορεί να παρακολουθεί τους κανονισμούς, ενώ ένας άλλος να παρακολουθεί τα έσοδα και τη ζήτηση.

Το σημαντικό είναι η παρακολούθηση να γίνει μέρος της λειτουργικής διαδικασίας και όχι κάτι που γίνεται μόνο όταν εμφανίζεται κάποιο πρόβλημα.

Οι πληροφορίες έχουν σημασία μόνο όταν επηρεάζουν μια απόφαση

Οι επιχειρήσεις βραχυπρόθεσμης ενοικίασης έχουν στη διάθεσή τους περισσότερα δεδομένα από ποτέ.

Ο στόχος δεν είναι να τα αξιοποιήσουμε όλα.

Ο στόχος είναι να εντοπίσουμε τις πληροφορίες που βοηθούν στην απάντηση πρακτικών ερωτημάτων:

Πρέπει να αυξηθούν οι τιμές;

Πρέπει να αλλάξει η ελάχιστη διάρκεια διαμονής;

Είναι η ζήτηση χαμηλότερη από το αναμενόμενο;

Μήπως μια OTA γίνεται πιο ακριβή;

Πρέπει να ενημερωθεί μια καταχώριση;

Είναι πιθανό ένας νέος κανονισμός να επηρεάσει το ακίνητο;

Πρέπει να καταβληθεί περισσότερη προσπάθεια για τις απευθείας κρατήσεις;

Είναι η κατάλληλη στιγμή για επέκταση σε άλλη αγορά;

Οι χρήσιμες πληροφορίες μειώνουν την αβεβαιότητα γύρω από αποφάσεις όπως αυτές.

Εκεί ακριβώς η συνεχής ενημέρωση αποτελεί ανταγωνιστικό πλεονέκτημα.

Τελικές σκέψεις

Οι επιχειρήσεις βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων λειτουργούν σε ένα περιβάλλον όπου οι κανόνες, η τεχνολογία και η αγορά μπορούν να αλλάξουν γρήγορα.

Οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να ελέγξουν τις περισσότερες από αυτές τις αλλαγές.

Μπορούν, όμως, να ελέγξουν πόσο γρήγορα τις αναγνωρίζουν και πόσο αποτελεσματικά ανταποκρίνονται σε αυτές.

Η παρακολούθηση των εξελίξεων στον κλάδο βοηθά τους επιχειρηματίες να προετοιμαστούν για κανονισμούς, αλλαγές στις πολιτικές των OTA και νέες τεχνολογίες. Η παρακολούθηση των συνθηκών της αγοράς τους βοηθά να κατανοήσουν την τιμολόγηση, την πληρότητα, τη ζήτηση και την εποχικότητα.

Κανένα από τα δύο δεν απαιτεί την εμμονική παρακολούθηση κάθε τίτλου ειδήσεων ή στοιχείου δεδομένων.

Απαιτεί τη δημιουργία μιας αξιόπιστης ροής πληροφοριών στην επιχείρηση και τη χρήση αυτών των πληροφοριών για τη λήψη καλύτερων αποφάσεων.

Σε μια αγορά όπου δύο παρόμοια ακίνητα μπορεί να ανταγωνίζονται για τον ίδιο επισκέπτη, η αντίδραση στις αλλαγές λίγες εβδομάδες νωρίτερα μπορεί να κάνει σημαντική διαφορά στην πληρότητα, την τιμολόγηση και, τελικά, στην κερδοφορία.