Miért jelent versenyelőnyt a tájékozottság a rövid távú bérbeadók számára?

Bevezető

A rövid távú bérbeadás nem olyan üzletág, amelyet automatikus üzemmódra állíthatunk.

Az ingatlan ugyanazon a helyen maradhat, de a környezete szinte teljesen megváltozhat. A helyi önkormányzatok új szabályokat vezetnek be. A foglalási platformok módosítják irányelveiket és díjszabásaikat. Az utazók preferenciái változnak. Az új technológiák megváltoztatják az ingatlanok marketingjét és kezelését. Eközben a kihasználtság és az éjszakai árak jelentősen változhatnak a szezonok között – vagy akár egyik hónapról a másikra is.

A tulajdonosok és az ingatlankezelők számára ezért a tájékozottság nem csupán az iparági hírek olvasását jelenti. Ez a vállalkozás hatékony működtetésének része.

Azok az üzemeltetők, akik tisztában vannak a változásokkal, időben reagálhatnak. Azok viszont, akik nem, gyakran csak akkor veszik észre a változásokat, amikor a foglalások visszaesnek, a költségek emelkednek, vagy egy új szabályozás problémát okoz.

Kétféle információra kell különösen figyelniük a rövid távú bérbeadóknak: az iparágat magát érintő fejleményekre és a piacon bekövetkező változásokra, ahol ingatlanjaik versenyeznek.

1. Kövessék nyomon a nyaraló-bérbeadási ágazatban bekövetkező változásokat

A rövid távú bérbeadás a vendéglátás, az ingatlanpiac, az utazás és a technológia metszéspontjában helyezkedik el. Ez azt jelenti, hogy az üzemeltetőket egyszerre több különböző iparág fejleményei is érinthetik.

Egyes változások fokozatosan zajlanak. Mások viszont szinte azonnal hatással lehetnek egy vállalkozásra.

A helyi szabályozások gyorsan változhatnak

A szabályozás az egyik legszembetűnőbb példa erre.

A rövid távú bérbeadásra vonatkozó szabályokat gyakran nem országos, hanem városi vagy regionális szinten hozzák meg, ami azt jelenti, hogy két, egymáshoz viszonylag közel fekvő ingatlan teljesen eltérő követelmények szerint működhet.

A helyszíntől függően a hatóságok bevezethetnek vagy módosíthatnak szabályokat a következőkre vonatkozóan:

• Rövid távú bérbeadási engedélyek
• Regisztrációs követelmények
• Maximális bérleti éjszakák száma
• Idegenforgalmi vagy szállásadó adók
• Tűzvédelmi és biztonsági előírások
• Elsődleges lakóhelyre vonatkozó követelmények
• Vendégszám-korlátozások
• Területi korlátozások
• Adatbejelentési kötelezettségek

Az a tulajdonos, aki csak az ingatlan üzembe helyezésekor ellenőrzi a szabályokat, ezért akár több évvel elavult információk alapján is dolgozhat.

A nyaralókiadási ágazat híreinek megbízható forrásait követve az üzemeltetők könnyebben észlelhetik a szabályozási változásokat, az online utazási irodák (OTA) bejelentéseit és az ágazat szélesebb körű fejleményeit, még mielőtt azok hatással lennének a napi működésre.

A cél nem az, hogy minden, a nyaralókiadással kapcsolatban megjelent cikket elolvassunk, hanem az, hogy felismerjük azokat a fejleményeket, amelyek megváltoztathatják saját vállalkozásunk gazdasági helyzetét vagy jogi helyzetét.

Az Airbnb, a Booking.com és a Vrbo is megváltoztathatja a szabályokat

Nem csak a helyi önkormányzatok képesek megváltoztatni a rövid távú bérbeadás működési szabályait.

Sok szállásadó számára az Airbnb, a Booking.com, a Vrbo és más online utazási irodák gyakorlatilag a legfontosabb értékesítési partnerek. Az ezen platformok bármelyike által végrehajtott változás ezért közvetlen hatással lehet a bevételekre.

A platformok a következőket módosíthatják:

• A házigazda vagy a vendég által fizetendő díjak
• Lemondási szabályok
• Rangsorolási rendszerek
• Értékelési szabályzat
• Fizetési ütemezés
• Hirdetési követelmények
• Vendég-ellenőrzési eljárások
• Visszatérítési szabályzat
• Keresési szűrők
• Promóciós programok

Még a viszonylag kis változások is számítanak.

Például egy új keresési szűrő bizonyos szálláshelyi szolgáltatásokat értékesebbé tehet. A lemondási szabályok módosítása megváltoztathatja a foglalással járó pénzügyi kockázat mértékét. Egy eltérő díjstruktúra megváltoztathatja az azonos éjszakai árból származó nettó bevételt.

Azok a szállásadók, akik tudnak ezekről a változásokról, ennek megfelelően módosíthatják hirdetéseiket, áraikat vagy forgalmazási stratégiájukat.

Azok viszont, akik elmulasztják a bejelentést, egyszerűen csak azt veszik észre, hogy eredményeik megváltoztak, anélkül, hogy azonnal megértenék az okát.

A technológia a szálláskezelést is megváltoztatja

A szoftverek egyre fontosabbá válnak a rövid távú bérbeadási tevékenységekben.

A csatornakezelők több foglalási oldalon is szinkronizálhatják a naptárakat. A dinamikus árképzési eszközök a kereslet alapján módosítják az árakat. Az automatizált üzenetküldő rendszerek kezelik a vendégekkel való kommunikációt. Az intelligens zárak egyszerűsítik a bejelentkezést. A bevételkezelő platformok elemzik a foglalási mintákat.

A mesterséges intelligencia is egyre nagyobb hatást gyakorol olyan feladatokra, mint a vendégekkel való kommunikáció, a véleményelemzés, a tartalomkészítés és az árazási ajánlások.

Nem minden új eszköz érdemes bevezetésre.

A legfontosabb az, hogy tisztában legyünk a rendelkezésre álló lehetőségekkel.

Egy olyan versenytárs, aki jobb árazási adatokat, gyorsabb vendégkommunikációt és automatizált működést alkalmaz, alacsonyabb adminisztrációs költségek mellett több ingatlant is üzemeltethet. Ez versenyelőnyt jelent, még akkor is, ha mindkét vállalkozás hasonló szállásokat ad ki.

Ha nyomon követjük a nyaraló-bérbeadási technológia fejleményeit, könnyebb eldönteni, hogy hol javíthatja az automatizálás valóban a haszonkulcsot, és hol jelentene a további szoftver csupán egy újabb havi előfizetést.

2. Kövesse nyomon a saját piacán zajló eseményeket

Az iparági fejlemények átfogó képet nyújtanak.

A piaci adatokból megtudhatja, mi történik azokkal az ingatlanokkal, amelyek ugyanazokért a vendégekért versenyeznek, mint az Ön szálláshelye.

Ez a megkülönböztetés azért fontos, mert a nyaralókiadási kereslet helyszínenként jelentősen eltérhet.

Egy országos jelentés növekvő utazási keresletet mutathat, miközben egy adott tengerparti városban csökken a kihasználtság. Ezzel szemben egy olyan városban, ahol jelentős eseményre kerül sor, vagy ahol nő a légitársaságok kapacitása, a kereslet emelkedhet, még akkor is, ha a tágabb piac viszonylag változatlan marad.

Éppen ezért az üzemeltetőknek figyelniük kell a nyaralókiadási piac híreire és trendjeire is, amelyek a kihasználtságot, az átlagos éjszakai árakat, a keresletet és a foglalási szokásokat érintik.

Ezek a mutatók segítenek a piaci információk tényleges üzleti döntésekké alakításában.

Figyelje a kihasználtságot, ne csak a bevételt

A bevétel önmagában elrejtheti a fontos változásokat.

Képzeljük el, hogy egy ingatlan nagyjából ugyanannyi bevételt termel, mint az előző évben.

Első pillantásra a teljesítmény stabilnak tűnik.

De tegyük fel, hogy az ingatlanhoz lényegesen több éjszakát kellett eladnia ahhoz, hogy ezt a bevételt elérje. A kihasználtság nőtt, miközben az átlagos éjszakai ár csökkent.

Ez már egészen más képet fest.

Másrészt előfordulhat, hogy egy üzemeltető kevesebb éjszakát ad el, de több bevételt ér el, mert a nagyobb kereslet miatt emelkedtek az árak.

A kihasználtság és az éjszakánkénti árak együttes nyomon követése segít megérteni, hogyan keletkezik a bevétel.

Hasznos mutatók:

• Kihasználtsági arány
• Átlagos napi ár
• Bevétel rendelkezésre álló éjszakánként
• Átlagos tartózkodási idő
• Foglalási előzmény
• Lemondási arány
• Hétvégi és hétköznapi kereslet
• Közvetlen és OTA-foglalások összehasonlítása

Ezek a mutatók önmagukban is hasznos információkat nyújtanak. Együttesen pedig azt mutatják, hogyan változik a piac.

A szezonalitásnak nem csupán az árazásra kell hatnia

A legtöbb rövid távú bérbeadó tisztában van azzal, hogy az áraknak a főszezon és az alacsony szezon között változniuk kell.

A szezonalitás azonban sokkal többet befolyásol, mint az éjszakai árat.

Befolyásolnia kell a marketinget, a minimális tartózkodási időt, a személyzetet, a karbantartást és a cash-flow tervezést is.

Ha a kereslet hagyományosan egy bizonyos időszakban csökken, az üzemeltető kihasználhatja ezt az időt felújítások ütemezésére, a hirdetési fotók frissítésére vagy karbantartási munkák elvégzésére.

Ha a foglalások a szokásosnál korábban kezdnek felgyorsulni, előfordulhat, hogy a díjakat korábban kell emelni.

Ha a foglalási határidők rövidülnek, az üzemeltetőknek érdemes elkerülniük a túl agresszív, több hónappal előre történő kedvezményezést.

A korábbi minták hasznos kiindulási alapot nyújtanak, de nem szabad őket állandó szabályként kezelni.

Az események, az időjárás, a repülőjáratok elérhetősége, a gazdasági körülmények és az utazók viselkedése mind megváltoztathatják a szokásos szezonális mintákat.

A legeredményesebb üzemeltetők összehasonlítják a szokásos helyzetet a jelenlegi eseményekkel.

Az árazásnak a keresletre kell reagálnia, nem pedig találgatásokra

A piaci információk egyik legértékesebb felhasználási területe az árazás.

A rögzített árképzési stratégia a nagy keresletű időszakokban bevételtől fosztja meg a szállásadót, míg a kereslet gyengülésekor üresen maradhat a szálláshely.

Vegyünk egy olyan szálláshelyet, amelynek ára általában 200 dollár éjszakánként.

Ha a hasonló ingatlanok egy fesztivál, konferencia vagy sportesemény miatt hirtelen megtelnek, a szokásos ár fenntartása azt jelentheti, hogy túl olcsón adjuk el a szállást.

Ha az esemény után a kereslet hirtelen visszaesik, a 200 dolláros ár fenntartása üres éjszakákhoz vezethet, miközben a versenytársak csökkentik áraikat.

A hatékony árképzéshez ezért figyelembe kell venni a kontextust.

Az üzemeltetőknek a következőket kell figyelembe venniük:

• A helyi piac jelenlegi kihasználtsága
• A versenytársak árazása
• Közelgő események
• Hét napjainkénti kereslet
• Foglalási előkészítési idő
• Fennmaradó szabad szobák száma
• Korábbi teljesítmény
• Last-minute foglalási szokások

A dinamikus árképzési szoftverek automatizálhatják ennek a folyamatnak egy részét, de az üzemeltetőknek továbbra is meg kell érteniük, miért változnak az árak.

Az automatizálás akkor a leghasznosabb, ha az üzletet vezető személy megérti az ajánlás mögött álló piaci folyamatokat.

Figyelje a változásokat, mielőtt azok megjelennek a bevételekben

A folyamatos tájékozottság egyik előnye, hogy számos fejlemény már figyelmeztető jeleket ad, mielőtt hatással lenne a pénzügyi eredményekre.

Tegyük fel, hogy a helyi kihasználtság csökkenni kezd.

Az a vállalkozó, aki ezt korán észreveszi, kísérletezhet az árakkal, promóciókkal vagy a hirdetések javításával.

Ha az átlagos foglalási előkészítési idő lerövidül, a vállalkozás módosíthatja előrejelzési feltételezéseit.

Ha az utazók egyre inkább egy bizonyos kényelmi szolgáltatás alapján szűrik a kínálatot, a tulajdonos eldöntheti, hogy annak bevezetése javítaná-e a versenyképességet.

Ha új helyi szabályozásról folyik a vita, az üzemeltető még a szabály hatálybalépése előtt felmérheti annak lehetséges pénzügyi hatásait.

Ha megvárja, amíg a havi bevétel csökken, az azt jelenti, hogy csak akkor reagál, amikor a piac már megváltozott.

A jó információk több időt biztosítanak a döntéshozatalra.

Alakítson ki egyszerű információs rutint

Ahhoz, hogy naprakész legyünk, nem kell minden nap órákat töltenünk utazási hírek olvasásával.

Általában elegendő egy egyszerű rutin.

Hetente egyszer vagy kétszer tekintse át a legfontosabb iparági fejleményeket és a platformok bejelentéseit. Fordítson különös figyelmet azokra a szabályozási változásokra, amelyek az Ön tevékenységi területén érintettek.

Legalább havonta egyszer vizsgálja át saját teljesítményét a piaci feltételek tükrében.

Ne csak a teljes bevételt nézze, hanem hasonlítsa össze a kihasználtságot, az árakat és a foglalási szokásokat a korábbi időszakokkal.

A fontosabb szezonális időszakok előtt vizsgálja meg a helyi eseményeket, a versenytársak árait és az előre lefoglalt szállásokat, hogy az árakat és a promóciókat előre ki tudja igazítani.

Nagyobb üzemeltetők esetében hasznos lehet bizonyos területek figyelemmel kíséréséért felelős személyeket kijelölni. Egyikük a szabályozást követi nyomon, míg a másik a bevételt és a keresletet figyeli.

A lényeg az, hogy a figyelemmel kísérés a működési folyamat részévé váljon, ne pedig csak akkor történjen, amikor probléma merül fel.

Az információ csak akkor számít, ha befolyásolja a döntést

A rövid távú bérbeadók számára soha nem látott mennyiségű adat áll rendelkezésre.

A cél nem az, hogy az összeset feldolgozzuk.

A cél az, hogy azonosítsuk azokat az információkat, amelyek segítenek megválaszolni a gyakorlati kérdéseket:

Emelni kell az árakat?

Meg kell-e változtatni a minimális tartózkodási időt?

A kereslet a vártnál gyengébb?

Egy OTA drágul?

Frissíteni kell a hirdetést?

Várható-e olyan új szabályozás, amely hatással lehet az ingatlanra?

Több erőfeszítést kellene fordítani a közvetlen foglalásokra?

Jó időpont ez egy új piacra való terjeszkedésre?

A hasznos információk csökkentik az ilyen döntésekkel kapcsolatos bizonytalanságot.

Itt válik a tájékozottság versenyelőnyvé.

Záró gondolatok

A rövid távú bérbeadási vállalkozások olyan környezetben működnek, ahol a szabályok, a technológia és a piac egyaránt gyorsan változhatnak.

A tulajdonosok ezeknek a változásoknak a nagy részét nem tudják befolyásolni.

Azonban befolyásolhatják, hogy milyen gyorsan veszik észre ezeket a változásokat, és mennyire hatékonyan reagálnak rájuk.

Az iparági fejlemények nyomon követése segít az üzemeltetőknek felkészülni a szabályozásokra, az online utazási irodák (OTA) irányelvváltozásaira és az új technológiákra. A piaci feltételek figyelemmel kísérése segít nekik megérteni az árazást, a kihasználtságot, a keresletet és a szezonalitást.

Ehhez nem szükséges minden egyes hírt vagy adatot megszállottan követni.

Ehhez megbízható információáramlást kell kialakítani a vállalkozáson belül, és ezeket az információkat felhasználni a jobb döntések meghozatalához.

Egy olyan piacon, ahol két hasonló ingatlan versenghet ugyanazon vendégért, ha néhány héttel korábban reagálnak a változásokra, az jelentősen befolyásolhatja a kihasználtságot, az árazást és végső soron a jövedelmezőséget.