Mengapa Tetap Terkini Menjadi Keunggulan Kompetitif bagi Pengelola Sewa Jangka Pendek

Pendahuluan

Mengelola bisnis sewa jangka pendek bukanlah bisnis yang bisa dijalankan secara otomatis.

Sebuah properti mungkin tetap berada di lokasi yang sama, tetapi hampir semua hal di sekitarnya bisa berubah. Pemerintah daerah memberlakukan peraturan baru. Platform pemesanan menyesuaikan kebijakan dan struktur biayanya. Preferensi wisatawan pun berubah. Teknologi baru mengubah cara pemasaran dan pengelolaan properti. Sementara itu, tingkat hunian dan tarif per malam bisa berfluktuasi secara signifikan antar musim—atau bahkan dari satu bulan ke bulan berikutnya.

Bagi pemilik dan pengelola properti, tetap terinformasi bukan sekadar membaca berita industri. Hal ini merupakan bagian dari menjalankan bisnis secara efektif.

Operator yang memahami apa yang sedang berubah memiliki waktu untuk bereaksi. Mereka yang tidak sering kali baru menyadari perubahan tersebut setelah pemesanan menurun, biaya meningkat, atau peraturan baru menimbulkan masalah.

Ada dua jenis informasi yang harus menjadi perhatian khusus bagi operator sewa jangka pendek: perkembangan yang memengaruhi industri itu sendiri dan perubahan di pasar tempat properti mereka bersaing.

1. Pantau Perubahan yang Terjadi di Industri Sewa Liburan

Penyewaan jangka pendek berada di persimpangan antara perhotelan, properti, perjalanan, dan teknologi. Artinya, operator dapat dipengaruhi oleh perkembangan di beberapa industri berbeda secara bersamaan.

Beberapa perubahan terjadi secara bertahap. Perubahan lainnya dapat memengaruhi bisnis hampir seketika.

Peraturan Lokal Dapat Berubah dengan Cepat

Peraturan adalah salah satu contoh yang paling jelas.

Aturan sewa jangka pendek sering kali dibuat di tingkat kota atau wilayah, bukan di tingkat nasional, yang berarti dua properti yang relatif berdekatan dapat beroperasi di bawah persyaratan yang sama sekali berbeda.

Tergantung pada lokasinya, pihak berwenang mungkin memberlakukan atau mengubah aturan terkait:

• Izin sewa jangka pendek
• Persyaratan pendaftaran
• Jumlah malam sewa maksimum
• Pajak wisata atau pajak hunian
• Standar kebakaran dan keselamatan
• Persyaratan tempat tinggal utama
• Batas jumlah tamu
• Pembatasan zonasi
• Kewajiban pelaporan data

Seorang pemilik yang hanya memeriksa aturan saat pertama kali meluncurkan properti mungkin bekerja berdasarkan informasi yang sudah ketinggalan zaman beberapa tahun.

Mengikuti sumber berita terpercaya di industri sewa liburan dapat membantu operator mendeteksi perubahan peraturan, pengumuman OTA, dan perkembangan industri yang lebih luas sebelum hal-hal tersebut mulai memengaruhi operasional sehari-hari.

Tujuannya bukanlah untuk membaca setiap artikel yang diterbitkan tentang penyewaan liburan. Tujuannya adalah untuk mengidentifikasi perkembangan yang dapat mengubah aspek ekonomi atau legalitas bisnis Anda sendiri.

Airbnb, Booking.com, dan Vrbo Juga Dapat Mengubah Aturan

Pemerintah daerah bukanlah satu-satunya organisasi yang mampu mengubah cara kerja sewa jangka pendek.

Bagi banyak tuan rumah, Airbnb, Booking.com, Vrbo, dan agen perjalanan online lainnya pada dasarnya merupakan mitra distribusi utama. Oleh karena itu, perubahan yang dilakukan oleh salah satu platform ini dapat berdampak langsung pada pendapatan.

Platform-platform tersebut mungkin mengubah:

• Biaya tuan rumah atau tamu
• Kebijakan pembatalan
• Sistem peringkat
• Kebijakan ulasan
• Jadwal pembayaran
• Persyaratan daftar
• Prosedur verifikasi tamu
• Kebijakan pengembalian dana
• Filter pencarian
• Program promosi

Bahkan perubahan yang relatif kecil pun bisa berpengaruh.

Misalnya, filter pencarian baru dapat membuat fasilitas properti tertentu menjadi lebih berharga. Perubahan pada aturan pembatalan dapat mengubah besaran risiko finansial yang terkait dengan pemesanan. Struktur biaya yang berbeda dapat mengubah pendapatan bersih yang dihasilkan dari tarif per malam yang sama.

Operator yang mengetahui perubahan ini akan datang dapat menyesuaikan daftar properti, penetapan harga, atau strategi distribusi mereka sesuai dengan itu.

Mereka yang melewatkan pengumuman tersebut mungkin hanya menyadari bahwa hasilnya telah berubah tanpa langsung memahami alasannya.

Teknologi Juga Mengubah Manajemen Properti

Perangkat lunak semakin penting bagi operasional sewa jangka pendek.

Manajer saluran dapat menyinkronkan kalender di berbagai situs pemesanan. Alat penetapan harga dinamis menyesuaikan tarif berdasarkan permintaan. Sistem pesan otomatis menangani komunikasi dengan tamu. Kunci pintar mempermudah proses check-in. Platform manajemen pendapatan menganalisis pola pemesanan.

Kecerdasan buatan juga mulai memengaruhi berbagai tugas, mulai dari komunikasi dengan tamu dan analisis ulasan hingga pembuatan konten dan rekomendasi penetapan harga.

Tidak semua alat baru layak untuk diadopsi.

Yang terpenting adalah memahami apa yang tersedia.

Pesaing yang menggunakan data penetapan harga yang lebih baik, komunikasi dengan tamu yang lebih cepat, dan operasi otomatis mungkin dapat mengelola lebih banyak properti dengan biaya administrasi yang lebih rendah. Hal ini menciptakan perbedaan kompetitif meskipun kedua bisnis menyewakan rumah yang serupa.

Mengikuti perkembangan teknologi sewa liburan memudahkan Anda memutuskan di mana otomatisasi benar-benar dapat meningkatkan margin dan di mana perangkat lunak tambahan hanya akan menambah biaya langganan bulanan.

2. Ikuti Perkembangan di Pasar Anda yang Sebenarnya

Perkembangan industri memberikan gambaran umum.

Data pasar memberi tahu Anda apa yang terjadi pada properti-properti yang bersaing untuk mendapatkan tamu yang sama dengan properti Anda.

Perbedaan ini penting karena permintaan sewa liburan dapat sangat bervariasi tergantung lokasi.

Laporan nasional mungkin menunjukkan permintaan perjalanan yang meningkat, sementara tingkat hunian di sebuah kota pesisir tertentu justru menurun. Sebaliknya, sebuah kota yang sedang menyelenggarakan acara besar atau mengalami peningkatan kapasitas maskapai penerbangan mungkin mengalami kenaikan permintaan meskipun pasar secara umum relatif stagnan.

Itulah mengapa operator juga perlu memperhatikan berita dan tren pasar sewa liburan yang berkaitan dengan tingkat hunian, tarif rata-rata per malam, permintaan, dan perilaku pemesanan.

Indikator-indikator ini membantu mengubah informasi pasar menjadi keputusan bisnis yang konkret.

Perhatikan Tingkat Hunian, Bukan Hanya Pendapatan

Pendapatan itu sendiri bisa menyembunyikan perubahan penting.

Bayangkan sebuah properti menghasilkan pendapatan yang kira-kira sama dengan tahun sebelumnya.

Sekilas, kinerjanya tampak stabil.

Namun, anggaplah properti tersebut harus menjual jauh lebih banyak malam untuk menghasilkan pendapatan tersebut. Tingkat hunian meningkat sementara tarif rata-rata per malam menurun.

Hal itu mencerminkan cerita yang sangat berbeda.

Sebagai alternatif, seorang operator mungkin menjual lebih sedikit malam menginap tetapi memperoleh pendapatan lebih besar karena permintaan yang lebih kuat memungkinkan tarif naik.

Melacak tingkat hunian bersamaan dengan tarif per malam membantu menjelaskan bagaimana pendapatan dihasilkan.

Metrik yang berguna meliputi:

• Tingkat hunian
• Tarif harian rata-rata
• Pendapatan per malam yang tersedia
• Rata-rata lama menginap
• Waktu pemesanan
• Tingkat pembatalan
• Permintaan akhir pekan versus hari kerja
• Pemesanan langsung versus OTA

Secara individual, metrik-metrik ini memberikan informasi yang berguna. Secara bersama-sama, metrik-metrik ini menunjukkan bagaimana pasar sedang berubah.

Faktor Musiman Harus Mempengaruhi Lebih dari Sekadar Penetapan Harga

Sebagian besar operator sewa jangka pendek memahami bahwa harga seharusnya berubah antara musim ramai dan musim sepi.

Namun, faktor musiman memengaruhi lebih dari sekadar tarif per malam.

Hal ini juga seharusnya memengaruhi pemasaran, masa menginap minimum, penempatan staf, pemeliharaan, dan perencanaan arus kas.

Jika permintaan biasanya menurun selama periode tertentu, operator dapat memanfaatkan waktu tersebut untuk menjadwalkan renovasi, memperbarui foto properti, atau melakukan pemeliharaan.

Jika pemesanan mulai meningkat lebih awal dari jadwal normal, tarif mungkin perlu dinaikkan lebih awal.

Jika waktu pemesanan menjadi lebih singkat, operator sebaiknya menghindari pemberian diskon yang terlalu agresif beberapa bulan sebelumnya.

Pola historis memberikan acuan yang berguna, tetapi tidak boleh dianggap sebagai aturan permanen.

Peristiwa, cuaca, ketersediaan penerbangan, kondisi ekonomi, dan perilaku wisatawan semuanya dapat mengubah pola musiman yang biasa.

Operator terbaik membandingkan apa yang biasanya terjadi dengan apa yang sedang terjadi saat ini.

Penetapan harga harus merespons permintaan, bukan sekadar tebakan

Salah satu penerapan informasi pasar yang paling berharga adalah penetapan harga.

Strategi penetapan harga tetap akan membuat Anda kehilangan potensi pendapatan selama periode permintaan tinggi dan dapat menyebabkan properti kosong saat permintaan melemah.

Bayangkan sebuah properti yang biasanya dihargai $200 per malam.

Jika properti sejenis tiba-tiba mulai terisi penuh karena adanya festival, konferensi, atau acara olahraga, mempertahankan tarif standar bisa berarti menjual dengan harga terlalu murah.

Jika permintaan turun tajam setelah acara tersebut, mempertahankan tarif $200 yang sama dapat mengakibatkan malam-malam kosong sementara pesaing menurunkan harga mereka.

Oleh karena itu, penetapan harga yang efektif memerlukan konteks.

Operator harus mempertimbangkan:

• Tingkat hunian saat ini di pasar lokal
• Harga pesaing
• Acara yang akan datang
• Permintaan berdasarkan hari dalam seminggu
• Waktu pemesanan
• Sisa inventaris
• Kinerja historis
• Perilaku pemesanan mendadak

Perangkat lunak penetapan harga dinamis dapat mengotomatiskan sebagian dari proses ini, tetapi pengelola tetap perlu memahami mengapa tarif berubah.

Otomatisasi paling berguna ketika orang yang mengelola bisnis memahami pasar di balik rekomendasi tersebut.

Cari Tanda-Tanda Perubahan Sebelum Terlihat pada Pendapatan

Salah satu keuntungan dari tetap terinformasi adalah bahwa banyak perkembangan menunjukkan tanda-tanda peringatan sebelum memengaruhi hasil keuangan.

Misalkan tingkat hunian lokal mulai menurun.

Seorang operator yang menyadarinya lebih awal dapat bereksperimen dengan penetapan harga, promosi, atau perbaikan daftar properti.

Jika waktu pemesanan rata-rata menjadi lebih singkat, bisnis dapat menyesuaikan asumsi perkiraannya.

Jika wisatawan semakin sering mencari fasilitas tertentu, pemilik dapat menentukan apakah menambahkan fasilitas tersebut akan meningkatkan daya saing.

Jika peraturan lokal baru sedang dibahas, operator dapat memahami potensi dampak finansial sebelum peraturan tersebut berlaku.

Menunggu hingga pendapatan bulanan turun berarti bereaksi setelah pasar sudah berubah.

Informasi yang baik memberi lebih banyak waktu untuk mengambil keputusan.

Bangun Rutinitas Informasi yang Sederhana

Tetap terinformasi tidak memerlukan waktu berjam-jam setiap hari untuk membaca berita perjalanan.

Rutinitas sederhana biasanya sudah cukup.

Sekali atau dua kali seminggu, tinjau perkembangan utama di industri dan pengumuman platform. Perhatikan secara khusus perubahan regulasi di lokasi tempat Anda beroperasi.

Setidaknya sebulan sekali, tinjau kinerja Anda sendiri bersamaan dengan kondisi pasar.

Bandingkan tingkat hunian, tarif, dan pola pemesanan dengan periode sebelumnya, bukan hanya melihat total pendapatan.

Sebelum periode musiman besar, teliti acara lokal, harga pesaing, dan pemesanan di masa depan agar penetapan harga dan promosi dapat disesuaikan lebih awal.

Bagi operator yang lebih besar, menugaskan tanggung jawab untuk memantau area tertentu juga dapat membantu. Satu orang dapat memantau regulasi sementara yang lain melacak pendapatan dan permintaan.

Inti pentingnya adalah bahwa pemantauan harus menjadi bagian dari proses operasional, bukan sesuatu yang dilakukan hanya ketika masalah muncul.

Informasi Hanya Berarti Jika Dapat Mempengaruhi Keputusan

Saat ini, operator penyewaan jangka pendek memiliki akses ke lebih banyak data daripada sebelumnya.

Tujuannya bukanlah untuk mengonsumsi semuanya.

Tujuannya adalah mengidentifikasi informasi yang membantu menjawab pertanyaan praktis:

Apakah harga harus dinaikkan?

Apakah durasi menginap minimum perlu diubah?

Apakah permintaan lebih lemah dari yang diperkirakan?

Apakah OTA menjadi lebih mahal?

Apakah daftar properti perlu diperbarui?

Apakah peraturan baru kemungkinan akan memengaruhi properti tersebut?

Apakah perlu lebih fokus pada pemesanan langsung?

Apakah ini waktu yang tepat untuk berekspansi ke pasar lain?

Informasi yang berguna mengurangi ketidakpastian seputar keputusan-keputusan seperti ini.

Di situlah tetap terinformasi menjadi keunggulan kompetitif.

Catatan Akhir

Bisnis sewa jangka pendek beroperasi di lingkungan di mana aturan, teknologi, dan pasar dapat berubah dengan cepat.

Pemilik tidak dapat mengendalikan sebagian besar perubahan tersebut.

Namun, mereka dapat mengendalikan seberapa cepat mereka mengenali perubahan tersebut dan seberapa efektif mereka meresponsnya.

Mengikuti perkembangan industri membantu operator bersiap menghadapi regulasi, perubahan kebijakan OTA, dan teknologi baru. Memantau kondisi pasar membantu mereka memahami penetapan harga, tingkat hunian, permintaan, dan pola musiman.

Keduanya tidak memerlukan pemantauan obsesif terhadap setiap berita utama atau data.

Hal ini membutuhkan pembentukan aliran informasi yang andal ke dalam bisnis dan penggunaan informasi tersebut untuk mengambil keputusan yang lebih baik.

Di pasar di mana dua properti serupa mungkin bersaing untuk tamu yang sama, bereaksi terhadap perubahan beberapa minggu lebih awal dapat membuat perbedaan yang signifikan terhadap tingkat hunian, penetapan harga, dan pada akhirnya profitabilitas.