Kodėl informuotumas yra trumpalaikės nuomos paslaugų teikėjų konkurencinis pranašumas

Įvadas

Trumpalaikės nuomos verslas nėra toks, kurį galima palikti veikti „automatiniu režimu“.

Nekilnojamasis turtas gali likti toje pačioje vietoje, tačiau beveik viskas aplink jį gali pasikeisti. Vietos valdžia įveda naujas taisykles. Užsakymų platformos keičia savo politiką ir mokesčių struktūrą. Keičiasi keliautojų pageidavimai. Naujos technologijos keičia nekilnojamojo turto rinkodaros ir valdymo būdus. Tuo tarpu užimtumas ir nakvynės kainos gali smarkiai skirtis tarp sezonų – ar netgi nuo vieno mėnesio iki kito.

Todėl savininkams ir nekilnojamojo turto valdytojams būti informuotiems reiškia daugiau nei tiesiog skaityti naujienas iš šios srities. Tai yra veiksmingo verslo valdymo dalis.

Operatoriai, kurie supranta, kas keičiasi, turi laiko reaguoti. Tie, kurie to nesupranta, dažnai pastebi pokyčius tik tada, kai sumažėja užsakymų skaičius, padidėja išlaidos arba nauji teisės aktai sukelia problemų.

Yra du informacijos tipai, į kuriuos trumpalaikės nuomos operatoriai turėtų atkreipti ypatingą dėmesį: pokyčiai, turintys įtakos pačiai pramonei, ir pokyčiai rinkoje, kurioje konkuruoja jų nekilnojamasis turtas.

1. Sekite, kas keičiasi atostogų nuomos sektoriuje

Trumpalaikė nuoma yra viešbučių, nekilnojamojo turto, kelionių ir technologijų sričių sankirta. Tai reiškia, kad operatoriams vienu metu gali turėti įtakos pokyčiai keliose skirtingose pramonės šakose.

Kai kurie pokyčiai vyksta palaipsniui. Kiti gali paveikti verslą beveik iš karto.

Vietiniai reglamentai gali keistis greitai

Reglamentavimas yra vienas iš akivaizdžiausių pavyzdžių.

Trumpalaikės nuomos taisyklės dažnai nustatomos miesto ar regiono, o ne nacionaliniu lygmeniu, todėl du vienas nuo kito palyginti netoli esantys objektai gali veikti pagal visiškai skirtingus reikalavimus.

Priklausomai nuo vietovės, valdžios institucijos gali įvesti arba pakeisti taisykles, susijusias su:

• Trumpalaikės nuomos licencijos
• Registracijos reikalavimai
• Maksimalus nuomos naktų skaičius
• Turizmo arba apgyvendinimo mokesčiai
• Priešgaisrinės saugos ir saugos standartai
• Reikalavimai pagrindinei gyvenamajai vietai
• Svečių skaičiaus apribojimai
• Zonavimo apribojimai
• Prievolės teikti duomenis

Todėl savininkas, kuris taisykles patikrina tik pradėdamas nuomoti nekilnojamąjį turtą, gali remtis informacija, kuri yra pasenusi kelerius metus.

Sekant patikimus atostogų nuomos sektoriaus naujienų šaltinius, operatoriai gali laiku pastebėti reguliavimo pokyčius, OTA pranešimus ir platesnius sektoriaus pokyčius, kol jie dar nepradėjo daryti įtakos kasdieninei veiklai.

Tikslas nėra perskaityti kiekvieną paskelbtą straipsnį apie atostogų nuomą. Tikslas – atpažinti pokyčius, kurie galėtų pakeisti jūsų verslo ekonominius ar teisinius aspektus.

„Airbnb“, „Booking.com“ ir „Vrbo“ taip pat gali keisti taisykles

Vietos valdžios institucijos nėra vienintelės organizacijos, galinčios pakeisti trumpalaikės nuomos veiklos sąlygas.

Daugeliui nuomotojų „Airbnb“, „Booking.com“, „Vrbo“ ir kitos internetinės kelionių agentūros iš esmės yra pagrindiniai platinimo partneriai. Todėl vienos iš šių platformų atliktas pakeitimas gali turėti tiesioginį poveikį pajamoms.

Platformos gali keisti:

• Mokesčiai šeimininkams ar svečiams
• Atšaukimo taisyklės
• Reitingų sistemos
• Atsiliepimų taisyklės
• Mokėjimo grafikai
• Skelbimo reikalavimai
• Svečių tapatybės patvirtinimo procedūros
• Grąžinimo politika
• Paieškos filtrai
• Reklaminės programos

Net ir palyginti nedideli pokyčiai gali būti svarbūs.

Pavyzdžiui, naujas paieškos filtras gali padidinti tam tikrų apgyvendinimo vietos patogumų vertę. Atšaukimo taisyklių pakeitimas gali pakeisti su užsakymu susijusios finansinės rizikos dydį. Kitokia mokesčių struktūra gali pakeisti grynąsias pajamas, gaunamas už tą pačią nakvynės kainą.

Apgyvendinimo paslaugų teikėjai, žinodami apie šiuos pokyčius, gali atitinkamai pakoreguoti savo skelbimus, kainodarą ar platinimo strategiją.

Tie, kurie nepranešimo nepastebės, gali tiesiog pastebėti, kad jų rezultatai pasikeitė, bet iš karto nesupras, kodėl.

Technologijos keičia ir nekilnojamojo turto valdymą

Programinė įranga tampa vis svarbesnė trumpalaikės nuomos veikloje.

Kanalų valdytojai gali sinchronizuoti kalendorius keliose užsakymų svetainėse. Dinaminio kainodaros įrankiai koreguoja kainas atsižvelgdami į paklausą. Automatinės žinučių siuntimo sistemos tvarko bendravimą su svečiais. Išmaniosios spynos supaprastina registraciją. Pajamų valdymo platformos analizuoja užsakymų tendencijas.

Dirbtinis intelektas taip pat pradeda daryti įtaką įvairioms užduotims – nuo bendravimo su svečiais ir atsiliepimų analizės iki turinio kūrimo ir kainodaros rekomendacijų.

Ne kiekvienas naujas įrankis vertas įdiegimo.

Svarbu suprasti, kas yra prieinama.

Konkurentas, naudojantis geresnius kainodaros duomenis, spartesnį bendravimą su svečiais ir automatizuotas operacijas, gali valdyti daugiau objektų su mažesnėmis administracinėmis išlaidomis. Tai sukuria konkurencinį pranašumą, net jei abi įmonės nuomoja panašius būstus.

Sekant atostogų nuomos technologijų naujoves, lengviau nuspręsti, kur automatizavimas iš tiesų gali padidinti pelną, o kur papildoma programinė įranga tiesiog taptų dar viena mėnesine prenumerata.

2. Sekite, kas vyksta jūsų rinkoje

Pramonės tendencijos suteikia bendrą vaizdą.

Rinkos duomenys parodo, kas vyksta su objektais, kurie konkuruoja dėl tų pačių svečių kaip ir jūsų.

Šis skirtumas svarbus, nes atostogų nuomos paklausa gali labai skirtis priklausomai nuo vietovės.

Nacionalinė ataskaita gali rodyti augančią kelionių paklausą, o tuo tarpu viename konkrečiame pajūrio miestelyje užimtumas mažėja. Atvirkščiai, mieste, kuriame vyksta didelis renginys arba padidėja oro linijų pajėgumai, paklausa gali išaugti net jei platesnė rinka išlieka santykinai stabili.

Būtent todėl operatoriai taip pat turi atkreipti dėmesį į atostogų nuomos rinkos naujienas ir tendencijas, susijusias su užimtumu, vidutinėmis nakvynės kainomis, paklausa ir rezervacijų elgsena.

Šie rodikliai padeda rinkos informaciją paversti konkrečiais verslo sprendimais.

Stebėkite užimtumą, o ne tik pajamas

Pajamos savaime gali paslėpti svarbius pokyčius.

Įsivaizduokite, kad nekilnojamasis turtas generuoja maždaug tokias pačias pajamas kaip ir praėjusiais metais.

Iš pirmo žvilgsnio veiklos rezultatai atrodo stabilūs.

Tačiau įsivaizduokite, kad norint gauti tas pačias pajamas, teko parduoti žymiai daugiau nakvynių. Užimtumas padidėjo, o vidutinė kaina už naktį sumažėjo.

Tai rodo visai kitokią situaciją.

Kita vertus, operatorius gali parduoti mažiau nakvynių, bet uždirbti daugiau pajamų, nes didesnė paklausa leido padidinti kainas.

Užimtumo ir nakvynės kainų stebėjimas padeda paaiškinti, kaip generuojamos pajamos.

Naudingi rodikliai:

• Užimtumo rodiklis
• Vidutinė dienos kaina
• Pajamos už vieną laisvą naktį
• Vidutinė viešnagės trukmė
• Užsakymo išankstinio pranešimo laikas
• Atšaukimų rodiklis
• Paklausa savaitgaliais ir darbo dienomis
• Tiesioginiai užsakymai palyginti su užsakymais per internetines kelionių agentūras (OTA)

Atskirai šie rodikliai suteikia naudingos informacijos. Kartu jie parodo, kaip keičiasi rinka.

Sezoniškumas turėtų daryti įtaką ne tik kainodarai

Dauguma trumpalaikės nuomos operatorių supranta, kad kainos turėtų skirtis tarp aukštojo ir žemojo sezono.

Tačiau sezoninis svyravimas daro įtaką ne tik nakvynės kainai.

Ji taip pat turėtų daryti įtaką rinkodarai, minimaliam apgyvendinimo laikotarpiui, personalo planavimui, techninei priežiūrai ir pinigų srautų planavimui.

Jei tam tikru laikotarpiu paklausa tradiciškai sumažėja, operatorius galėtų pasinaudoti tuo laiku ir suplanuoti renovaciją, atnaujinti skelbimo nuotraukas arba atlikti techninę priežiūrą.

Jei užsakymų skaičius pradeda sparčiai augti anksčiau nei įprasta, kainas gali tekti padidinti anksčiau.

Jei užsakymų pateikimo terminai sutrumpėja, operatoriai turėtų vengti pernelyg agresyvių nuolaidų, siūlomų kelis mėnesius iš anksto.

Istoriniai modeliai suteikia naudingą atskaitos tašką, tačiau jų neturėtų būti laikoma nekintamomis taisyklėmis.

Įvykiai, orai, skrydžių prieinamumas, ekonominės sąlygos ir keliautojų elgsena – visa tai gali pakeisti įprastus sezoninius modelius.

Geriausi operatoriai lygina tai, kas paprastai vyksta, su tuo, kas vyksta dabar.

Kainos turėtų reaguoti į paklausą, o ne į spėjimus

Vienas iš vertingiausių rinkos informacijos pritaikymų yra kainodara.

Fiksuota kainodaros strategija neleidžia pasipelnyti didelės paklausos laikotarpiais ir gali palikti apgyvendinimo įstaigą tuščią, kai paklausa susilpnėja.

Pagalvokite apie apgyvendinimo vietą, kurios kaina paprastai yra 200 dolerių už naktį.

Jei dėl festivalio, konferencijos ar sporto renginio panašūs objektai staiga pradeda užsipildyti, standartinio tarifo išlaikymas gali reikšti, kad parduodama per pigiai.

Jei po renginio paklausa staigiai sumažės, išlaikant tą pačią 200 dolerių kainą, gali susidaryti naktys, kai patalpos stovi tuščios, o konkurentai sumažina savo kainas.

Todėl veiksmingas kainų nustatymas reikalauja atsižvelgti į kontekstą.

Operatoriai turėtų atsižvelgti į:

• Dabartinis užimtumas vietinėje rinkoje
• Konkurentų kainos
• Artėjantys renginiai
• Paklausa pagal savaitės dienas
• Užsakymų pateikimo terminai
• Laisvų vietų skaičius
• Istoriniai rezultatai
• Paskutinės minutės užsakymų tendencijos

Dinaminio kainodaros nustatymo programinė įranga gali automatizuoti dalį šio proceso, tačiau verslo atstovai vis tiek turi suprasti, kodėl kainos kinta.

Automatizavimas yra naudingiausias tada, kai verslą valdantis asmuo supranta rinką, kuria remiantis teikiami rekomendaciniai pasiūlymai.

Ieškokite pokyčių, kol jie dar neatsispindės pajamose

Vienas iš privalumų, kurį suteikia nuolatinis informuotumas, yra tai, kad daugelis pokyčių duoda įspėjamuosius ženklus dar prieš paveikdami finansinius rezultatus.

Tarkime, kad vietos užimtumas pradeda mažėti.

Operatorius, kuris tai pastebi anksti, gali eksperimentuoti su kainodara, akcijomis ar skelbimų tobulinimu.

Jei vidutinis užsakymų pateikimo laikas sutrumpėja, verslas gali pakoreguoti savo prognozavimo prielaidas.

Jei keliautojai vis dažniau ieško konkrečių patogumų, savininkas gali nuspręsti, ar jų įrengimas padidintų konkurencingumą.

Jei svarstomas naujas vietos teisės aktas, operatorius gali įvertinti galimą finansinį poveikį dar prieš taisyklei įsigaliojant.

Laukti, kol sumažės mėnesinės pajamos, reiškia reaguoti tik tada, kai rinka jau pasikeitė.

Gera informacija suteikia daugiau laiko sprendimui priimti.

Sukurkite paprastą informacijos rinkimo rutiną

Norint būti informuotam, nebūtina kasdien praleisti valandų skaitant kelionių naujienas.

Paprastai pakanka paprastos rutinos.

Kartą ar du kartus per savaitę peržiūrėkite svarbiausius pramonės pokyčius ir platformų pranešimus. Ypatingą dėmesį skirkite reguliavimo pokyčiams tose vietovėse, kuriose vykdote veiklą.

Bent kartą per mėnesį peržiūrėkite savo veiklos rezultatus, atsižvelgdami į rinkos sąlygas.

Palyginkite užimtumą, kainas ir rezervacijų tendencijas su ankstesniais laikotarpiais, o ne tik žiūrėkite į bendrąsias pajamas.

Prieš svarbiausius sezoninius laikotarpius išnagrinėkite vietinius renginius, konkurentų kainas ir išankstinius užsakymus, kad kainas ir reklamines akcijas būtų galima pakoreguoti iš anksto.

Didesniems operatoriams taip pat gali būti naudinga paskirstyti atsakomybę už konkrečių sričių stebėjimą. Vienas asmuo gali stebėti teisės aktus, o kitas – pajamas ir paklausą.

Svarbu tai, kad stebėjimas taptų veiklos proceso dalimi, o ne veikla, vykdoma tik tada, kai iškyla problema.

Informacija yra svarbi tik tada, kai ji pakeičia sprendimą

Trumpalaikės nuomos paslaugų teikėjai turi daugiau duomenų nei bet kada anksčiau.

Tikslas nėra visus juos išnagrinėti.

Tikslas – nustatyti informaciją, kuri padeda atsakyti į praktinius klausimus:

Ar reikėtų didinti kainas?

Ar reikėtų keisti minimalų apgyvendinimo laikotarpį?

Ar paklausa yra mažesnė nei tikėtasi?

Ar OTA tampa brangesnė?

Ar reikia atnaujinti skelbimą?

Ar nauji teisės aktai gali turėti įtakos šiam objektui?

Ar reikėtų daugiau pastangų skirti tiesioginiams užsakymams?

Ar dabar tinkamas laikas plėstis į kitą rinką?

Naudinga informacija sumažina neapibrėžtumą priimant tokius sprendimus.

Būtent čia informuotumas tampa konkurenciniu pranašumu.

Paskutinės mintys

Trumpalaikės nuomos verslas veikia aplinkoje, kurioje taisyklės, technologijos ir rinka gali greitai keistis.

Savininkai negali kontroliuoti daugumos šių pokyčių.

Jie gali kontroliuoti, kaip greitai juos pastebi ir kaip veiksmingai į juos reaguoja.

Sekdami pramonės pokyčius, operatoriai gali geriau pasirengti naujiems teisės aktams, OTA politikos pokyčiams ir naujoms technologijoms. Rinkos sąlygų stebėjimas padeda jiems suprasti kainodarą, užimtumą, paklausą ir sezoninius svyravimus.

Nė vienam iš šių dalykų nereikia maniakiškai sekti kiekvienos naujienos ar duomenų punkto.

Reikia sukurti patikimą informacijos srautą į verslą ir naudoti tą informaciją geresniems sprendimams priimti.

Rinkoje, kurioje du panašūs objektai gali konkuruoti dėl to paties svečio, reakcija į pokyčius keliomis savaitėmis anksčiau gali turėti reikšmingą įtaką užimtumui, kainodarai ir galiausiai pelningumui.