Hvorfor det å holde seg oppdatert er et konkurransefortrinn for utleiere av korttidsleieboliger

Innledning

Å drive korttidsutleie er ikke en virksomhet du kan sette på autopilot.

En eiendom kan ligge på samme sted, men nesten alt rundt den kan endre seg. Lokale myndigheter innfører nye regler. Bestillingsplattformer justerer retningslinjene og gebyrstrukturene sine. Reisendes preferanser endres. Ny teknologi endrer måten eiendommer markedsføres og forvaltes på. Samtidig kan belegg og priser per natt variere betydelig mellom sesongene – eller til og med fra en måned til den neste.

For eiere og eiendomsforvaltere handler det derfor om mer enn bare å lese bransjenyheter for å holde seg informert. Det er en del av å drive virksomheten effektivt.

Operatører som forstår hva som endrer seg, har tid til å reagere. De som ikke gjør det, oppdager ofte endringene først etter at bookingen har gått ned, kostnadene har steget eller en ny regulering skaper problemer.

Det er to typer informasjon som utleiere av korttidsleieboliger bør være spesielt oppmerksomme på: utviklinger som påvirker bransjen selv og endringer i markedet der eiendommene deres konkurrerer.

1. Følg med på hva som endrer seg i ferieutleiebransjen

Korttidsutleie befinner seg i skjæringspunktet mellom hotell- og reiselivsbransjen, eiendomsbransjen, reiselivsbransjen og teknologibransjen. Det betyr at operatører kan bli påvirket av utviklingen i flere ulike bransjer samtidig.

Noen endringer skjer gradvis. Andre kan påvirke en virksomhet nesten umiddelbart.

Lokale forskrifter kan endres raskt

Regulering er et av de tydeligste eksemplene.

Regler for korttidsutleie fastsettes ofte på by- eller regionnivå snarere enn nasjonalt, noe som betyr at to eiendommer som ligger relativt nær hverandre, kan drives under helt forskjellige krav.

Avhengig av beliggenhet kan myndighetene innføre eller endre regler som gjelder:

• Lisenser for korttidsutleie
• Registreringskrav
• Maksimalt antall utleienetter
• Turist- eller overnattingsskatt
• Brann- og sikkerhetsstandarder
• Krav til hovedbolig
• Gjestebegrensninger
• Reguleringer
• Rapporteringsplikt

En eier som kun sjekker reglene når eiendommen først lanseres, kan derfor basere seg på informasjon som er flere år utdatert.

Å følge pålitelige nyhetskilder innen ferieutleiebransjen kan hjelpe operatører med å oppdage endringer i regelverket, kunngjøringer fra OTA-er og bredere utviklinger i bransjen før de begynner å påvirke den daglige driften.

Målet er ikke å lese hver eneste artikkel som publiseres om ferieutleie. Det er å identifisere utviklingstrekk som kan endre økonomien eller lovligheten i din egen virksomhet.

Airbnb, Booking.com og Vrbo kan også endre reglene

Lokale myndigheter er ikke de eneste organisasjonene som kan endre hvordan korttidsutleie fungerer.

For mange verter er Airbnb, Booking.com, Vrbo og andre nettbaserte reisebyråer i praksis viktige distribusjonspartnere. En endring gjort av en av disse plattformene kan derfor ha direkte innvirkning på inntektene.

Plattformene kan endre:

• Gebyrer for verter eller gjester
• Avbestillingsregler
• Rangeringssystemer
• Retningslinjer for anmeldelser
• Betalingsplaner
• Krav til oppføringer
• Prosedyrer for verifisering av gjester
• Retningslinjer for refusjon
• Søkefiltre
• Kampanjer

Selv relativt små endringer kan ha betydning.

For eksempel kan et nytt søkefilter gjøre visse fasiliteter ved eiendommen mer attraktive. En endring i avbestillingsreglene kan påvirke den økonomiske risikoen knyttet til en bestilling. En annen gebyrstruktur kan endre nettoinntekten fra den samme prisen per overnatting.

Utleiere som er klar over at disse endringene kommer, kan tilpasse annonsene, prisene eller distribusjonsstrategien sin deretter.

De som går glipp av kunngjøringen, vil kanskje bare legge merke til at resultatene har endret seg uten umiddelbart å forstå hvorfor.

Teknologien endrer også eiendomsforvaltningen

Programvare har blitt stadig viktigere for driften av korttidsutleie.

Kanaladministratorer kan synkronisere kalendere på tvers av flere bestillingssider. Verktøy for dynamisk prissetting justerer prisene basert på etterspørselen. Automatiserte meldingssystemer håndterer kommunikasjonen med gjestene. Smarte låser forenkler innsjekkingen. Plattformer for inntektsstyring analyserer bestillingsmønstre.

Kunstig intelligens begynner også å påvirke oppgaver som spenner fra kommunikasjon med gjester og analyse av anmeldelser til innholdsproduksjon og prisanbefalinger.

Ikke alle nye verktøy fortjener å bli tatt i bruk.

Det viktigste er å forstå hva som er tilgjengelig.

En konkurrent som bruker bedre prisdata, raskere kommunikasjon med gjestene og automatiserte prosesser, kan kanskje drive flere eiendommer med lavere administrasjonskostnader. Det skaper et konkurransefortrinn, selv om begge virksomhetene leier ut lignende boliger.

Å følge med på utviklingen innen ferieutleieteknologi gjør det enklere å avgjøre hvor automatisering virkelig kan forbedre marginene, og hvor ekstra programvare bare vil føre til enda et månedlig abonnement.

2. Følg med på hva som skjer i ditt faktiske marked

Utviklingen i bransjen gir et helhetsbilde.

Markedsdata forteller deg hva som skjer med eiendommene som konkurrerer om de samme gjestene som dine.

Dette skillet er viktig fordi etterspørselen etter ferieutleie kan variere enormt fra sted til sted.

En nasjonal rapport kan vise økende etterspørsel etter reiser, mens belegget i en bestemt kystby er fallende. Omvendt kan en by som opplever en stor begivenhet eller økt flykapasitet oppleve økt etterspørsel, selv om det bredere markedet forblir relativt flatt.

Derfor må utleiere også følge med på nyheter og trender i ferieutleiemarkedet som omhandler belegg, gjennomsnittlige priser per overnatting, etterspørsel og bestillingsatferd.

Disse indikatorene bidrar til å omdanne markedsinformasjon til konkrete forretningsbeslutninger.

Følg med på belegg, ikke bare inntekter

Inntekter i seg selv kan skjule viktige endringer.

Tenk deg at en eiendom genererer omtrent samme omsetning som året før.

Ved første øyekast ser resultatene stabile ut.

Men tenk om eiendommen måtte selge betydelig flere overnattinger for å generere den omsetningen. Beleggprosenten økte, mens den gjennomsnittlige prisen per overnatting gikk ned.

Det forteller en helt annen historie.

Alternativt kan en operatør selge færre overnattinger, men oppnå høyere inntekter fordi sterkere etterspørsel har gjort det mulig å øke prisene.

Å spore belegg sammen med prisen per overnatting bidrar til å forklare hvordan inntektene genereres.

Nyttige måleparametere inkluderer:

• Belegg
• Gjennomsnittlig dagspris
• Inntekt per tilgjengelig overnatting
• Gjennomsnittlig oppholdslengde
• Bestillingsfrist
• Avbestillingsrate
• Etterspørsel i helgen sammenlignet med hverdager
• Direkte bestillinger kontra OTA-bestillinger

Hver for seg gir disse indikatorene nyttig informasjon. Sammen viser de hvordan markedet endrer seg.

Sesongvariasjoner bør påvirke mer enn bare prisingen

De fleste utleiere av korttidsleie forstår at prisene bør variere mellom høysesong og lavsesong.

Men sesongvariasjoner påvirker mye mer enn prisen per overnatting.

Den bør også påvirke markedsføring, minimum opphold, bemanning, vedlikehold og kontantstrømplanlegging.

Hvis etterspørselen tradisjonelt faller i en bestemt periode, kan en utleier benytte denne tiden til å planlegge renoveringer, oppdatere bilder i annonsene eller utføre vedlikehold.

Hvis bestillingene begynner å øke tidligere enn normalt, kan det hende at prisene må økes tidligere.

Hvis bestillingsfristene blir kortere, kan utleiere ønske å unngå å gi for aggressive rabatter flere måneder i forveien.

Historiske mønstre gir et nyttig utgangspunkt, men de bør ikke behandles som faste regler.

Begivenheter, vær, tilgjengelighet på flyreiser, økonomiske forhold og reisendes atferd kan alle endre de normale sesongmønstrene.

De beste operatørene sammenligner det som vanligvis skjer med det som skjer nå.

Prisfastsettelsen bør reagere på etterspørselen, ikke på gjetninger

En av de mest verdifulle anvendelsene av markedsinformasjon er prissetting.

En fast prisstrategi fører til tapte inntekter i perioder med sterk etterspørsel og kan føre til at en eiendom står tom når etterspørselen avtar.

Tenk deg en eiendom som normalt koster 200 dollar per natt.

Hvis sammenlignbare eiendommer plutselig begynner å fylles opp på grunn av en festival, konferanse eller sportsbegivenhet, kan det å opprettholde standardprisen bety at man selger for billig.

Hvis etterspørselen faller kraftig etter arrangementet, kan det å beholde den samme prisen på 200 dollar føre til tomme netter mens konkurrentene senker prisene sine.

Effektiv prissetting krever derfor kontekst.

Operatører bør vurdere følgende:

• Aktuell belegg i det lokale markedet
• Konkurrenters priser
• Kommende arrangementer
• Etterspørsel etter ukedag
• Bestillingsfrist
• Gjenværende ledige rom
• Historisk ytelse
• Bestillingsatferd i siste øyeblikk

Programvare for dynamisk prissetting kan automatisere deler av denne prosessen, men operatørene må fortsatt forstå hvorfor prisene endrer seg.

Automatisering er mest nyttig når den som driver virksomheten forstår markedet bak anbefalingen.

Se etter endringer før de vises i inntektene

En fordel ved å holde seg informert er at mange utviklingstrekk gir varselsignaler før de påvirker de økonomiske resultatene.

La oss si at den lokale belegggraden begynner å synke.

En operatør som oppdager dette tidlig, kan eksperimentere med priser, kampanjer eller forbedringer av oppføringene.

Hvis gjennomsnittlig bestillingsfrist blir kortere, kan virksomheten justere prognosene sine.

Hvis reisende i økende grad søker etter en bestemt fasilitet, kan eieren vurdere om det vil forbedre konkurranseevnen å tilby den.

Hvis det diskuteres en ny lokal forskrift, kan operatøren forstå den potensielle økonomiske virkningen før regelen trer i kraft.

Å vente til den månedlige omsetningen synker, betyr å reagere etter at markedet allerede har endret seg.

God informasjon gir mer tid til å ta en beslutning.

Bygg opp en enkel informasjonsrutine

Å holde seg informert krever ikke at man bruker timer hver dag på å lese reisenyheter.

En enkel rutine er vanligvis nok.

En eller to ganger i uken bør du gå gjennom de viktigste utviklingene i bransjen og kunngjøringene fra plattformene. Vær spesielt oppmerksom på endringer i regelverket i de områdene der du driver virksomhet.

Gå gjennom dine egne resultater i forhold til markedsforholdene minst en gang i måneden.

Sammenlign belegg, priser og bestillingsatferd med tidligere perioder, i stedet for å se bare på totalinntekten.

Før store sesongperioder bør du undersøke lokale arrangementer, konkurrentenes priser og forhåndsbestillinger, slik at priser og kampanjer kan justeres på forhånd.

For større operatører kan det også være nyttig å tildele ansvar for å overvåke bestemte områder. Én person kan følge med på regelverket, mens en annen holder oversikt over inntekter og etterspørsel.

Det viktigste er at overvåking blir en del av driftsprosessen, i stedet for noe som bare gjøres når et problem oppstår.

Informasjon har kun betydning når den påvirker en beslutning

Det er mer data tilgjengelig for utleiere av korttidsleieboliger enn noensinne.

Målet er ikke å ta til seg alt.

Målet er å identifisere informasjon som bidrar til å besvare praktiske spørsmål:

Bør prisene økes?

Bør minimumsoppholdet endres?

Er etterspørselen svakere enn forventet?

Blir en OTA dyrere?

Må en annonse oppdateres?

Er det sannsynlig at en ny forskrift vil påvirke eiendommen?

Bør det satses mer på direktebestillinger?

Er det et godt tidspunkt å utvide til et annet marked?

Nyttig informasjon reduserer usikkerheten rundt slike beslutninger.

Det er her det å holde seg informert blir en konkurransefordel.

Avsluttende tanker

Korttidsutleievirksomheter opererer i et miljø der regler, teknologi og marked kan endre seg raskt.

Eiere kan ikke kontrollere de fleste av disse endringene.

De kan imidlertid kontrollere hvor raskt de oppdager endringene og hvor effektivt de reagerer på dem.

Å følge med på utviklingen i bransjen hjelper operatører med å forberede seg på regelverk, endringer i OTA-retningslinjer og ny teknologi. Å overvåke markedsforholdene hjelper dem med å forstå priser, belegg, etterspørsel og sesongvariasjoner.

Ingen av delene krever at man obsessivt følger hver eneste overskrift eller hvert eneste datapunkt.

Det krever at man bygger opp en pålitelig informasjonsstrøm inn i virksomheten og bruker denne informasjonen til å ta bedre beslutninger.

I et marked der to lignende eiendommer kan konkurrere om den samme gjesten, kan det å reagere på endringer noen uker tidligere utgjøre en betydelig forskjell for belegg, priser og til slutt lønnsomhet.