Por que manter-se informado é uma vantagem competitiva para os operadores de aluguéis de curta duração

Introdução

Administrar um aluguel de curta duração não é um negócio que se possa deixar no piloto automático.

Um imóvel pode permanecer no mesmo local, mas quase tudo ao seu redor pode mudar. Os governos locais introduzem novas regras. As plataformas de reserva ajustam suas políticas e estruturas de taxas. As preferências dos viajantes mudam. Novas tecnologias alteram a forma como os imóveis são comercializados e administrados. Enquanto isso, a ocupação e as diárias podem variar significativamente entre as temporadas — ou até mesmo de um mês para o outro.

Para proprietários e administradores de imóveis, manter-se informado é, portanto, mais do que simplesmente ler notícias do setor. É parte integrante da gestão eficaz do negócio.

Os operadores que entendem o que está mudando têm tempo para reagir. Aqueles que não entendem, muitas vezes, só descobrem as mudanças depois que as reservas caem, os custos aumentam ou uma nova regulamentação cria um problema.

Há dois tipos de informação aos quais os operadores de aluguel de curta duração devem prestar atenção especial: desenvolvimentos que afetam o próprio setor e mudanças no mercado em que suas propriedades competem.

1. Acompanhe o que está mudando no setor de aluguéis por temporada

Os aluguéis de curta duração situam-se na interseção entre hospitalidade, imóveis, viagens e tecnologia. Isso significa que os operadores podem ser afetados por desenvolvimentos em vários setores diferentes ao mesmo tempo.

Algumas mudanças são graduais. Outras podem afetar um negócio quase imediatamente.

As regulamentações locais podem mudar rapidamente

A regulamentação é um dos exemplos mais claros.

As regras para aluguéis de curta duração costumam ser criadas em nível municipal ou regional, e não nacional, o que significa que dois imóveis relativamente próximos um do outro podem operar sob requisitos completamente diferentes.

Dependendo da localização, as autoridades podem introduzir ou alterar regras relativas a:

• Licenças para aluguel de curta duração
• Requisitos de registro
• Número máximo de noites de aluguel
• Impostos turísticos ou de ocupação
• Normas de segurança e proteção contra incêndios
• Requisitos para residência principal
• Limites de hóspedes
• Restrições de zoneamento
• Obrigações de envio de dados

Um proprietário que verifica as regras apenas no momento do lançamento inicial de um imóvel pode, portanto, estar trabalhando com informações desatualizadas há vários anos.

Acompanhar fontes confiáveis de notícias do setor de aluguéis por temporada pode ajudar os operadores a identificar mudanças regulatórias, anúncios das OTAs e desenvolvimentos mais amplos do setor antes que eles comecem a afetar as operações do dia a dia.

O objetivo não é ler todas as matérias publicadas sobre aluguéis de férias. É identificar desenvolvimentos que possam alterar a viabilidade econômica ou a legalidade do seu próprio negócio.

Airbnb, Booking.com e Vrbo também podem alterar as regras

Os governos locais não são as únicas organizações capazes de alterar a forma como um aluguel de curta duração funciona.

Para muitos anfitriões, o Airbnb, o Booking.com, o Vrbo e outras agências de viagens online são, na prática, os principais parceiros de distribuição. Uma mudança feita por uma dessas plataformas pode, portanto, ter um impacto direto na receita.

As plataformas podem alterar:

• Taxas para anfitriões ou hóspedes
• Políticas de cancelamento
• Sistemas de classificação
• Políticas de avaliações
• Cronogramas de pagamento
• Requisitos para anúncios
• Procedimentos de verificação de hóspedes
• Políticas de reembolso
• Filtros de busca
• Programas promocionais

Mesmo mudanças relativamente pequenas podem fazer diferença.

Por exemplo, um novo filtro de busca pode tornar certas comodidades do imóvel mais valiosas. Uma mudança nas regras de cancelamento pode alterar o nível de risco financeiro associado a uma reserva. Uma estrutura de taxas diferente pode alterar a receita líquida gerada pela mesma tarifa por noite.

Os operadores que sabem que essas mudanças estão por vir podem ajustar seus anúncios, preços ou estratégia de distribuição de acordo com elas.

Aqueles que não ficarem a par do anúncio podem simplesmente perceber que seus resultados mudaram, sem entender imediatamente o motivo.

A tecnologia também está mudando a gestão de imóveis

O software tem se tornado cada vez mais importante para as operações de aluguel de curta duração.

Os gerenciadores de canais podem sincronizar calendários entre vários sites de reservas. Ferramentas de precificação dinâmica ajustam as tarifas com base na demanda. Sistemas automatizados de mensagens cuidam da comunicação com os hóspedes. Fechaduras inteligentes simplificam os check-ins. Plataformas de gestão de receita analisam padrões de reserva.

A inteligência artificial também está começando a influenciar tarefas que vão desde a comunicação com os hóspedes e a análise de avaliações até a criação de conteúdo e recomendações de preços.

Nem toda nova ferramenta merece ser adotada.

O importante é entender o que está disponível.

Um concorrente que utilize dados de preços mais precisos, comunicação mais ágil com os hóspedes e operações automatizadas pode ser capaz de administrar mais propriedades com custos administrativos menores. Isso cria uma vantagem competitiva, mesmo que ambas as empresas aluguem imóveis semelhantes.

Acompanhar os avanços na tecnologia de aluguel por temporada facilita a decisão sobre onde a automação pode realmente melhorar as margens e onde um software adicional simplesmente criaria mais uma assinatura mensal.

2. Acompanhe o que está acontecendo no seu mercado específico

Os desenvolvimentos do setor oferecem uma visão geral.

Os dados de mercado mostram o que está acontecendo com as propriedades que competem pelos mesmos hóspedes que as suas.

Essa distinção é importante porque a demanda por aluguéis de férias pode variar enormemente de acordo com a localização.

Um relatório nacional pode mostrar um aumento na demanda por viagens, enquanto a ocupação em uma determinada cidade litorânea está caindo. Por outro lado, uma cidade que esteja realizando um grande evento ou que tenha um aumento na capacidade das companhias aéreas pode ver a demanda crescer, mesmo que o mercado como um todo permaneça relativamente estável.

É por isso que os operadores também precisam prestar atenção às notícias e tendências do mercado de aluguel por temporada relacionadas à ocupação, tarifas médias por noite, demanda e comportamento de reservas.

Esses indicadores ajudam a transformar informações de mercado em decisões comerciais concretas.

Fique de olho na ocupação, não apenas na receita

A receita, por si só, pode ocultar mudanças importantes.

Imagine que um imóvel gere aproximadamente a mesma receita que no ano anterior.

À primeira vista, o desempenho parece estável.

Mas suponha que o imóvel tenha precisado vender um número significativamente maior de diárias para gerar essa receita. A ocupação aumentou, enquanto a tarifa média por diária diminuiu.

Isso revela uma realidade bem diferente.

Por outro lado, um operador pode vender menos noites, mas obter mais receita porque uma demanda mais forte permitiu que as tarifas subissem.

Acompanhar a ocupação juntamente com as tarifas por noite ajuda a explicar como a receita está sendo gerada.

Métricas úteis incluem:

• Taxa de ocupação
• Tarifa média diária
• Receita por noite disponível
• Duração média da estadia
• Antecedência da reserva
• Taxa de cancelamento
• Demanda nos finais de semana versus dias úteis
• Reservas diretas versus reservas por OTA

Individualmente, essas métricas fornecem informações úteis. Juntas, elas mostram como o mercado está mudando.

A sazonalidade deve influenciar mais do que apenas os preços

A maioria dos operadores de aluguel de curta duração entende que os preços devem variar entre a alta e a baixa temporada.

Mas a sazonalidade afeta muito mais do que apenas a tarifa por noite.

Ela também deve influenciar o marketing, as estadias mínimas, a equipe, a manutenção e o planejamento de fluxo de caixa.

Se a demanda costuma cair durante um determinado período, um operador pode aproveitar esse momento para programar reformas, atualizar as fotos dos anúncios ou realizar manutenção.

Se as reservas começarem a aumentar antes do previsto, talvez seja necessário aumentar as tarifas mais cedo.

Se os prazos de reserva encurtarem, os operadores podem querer evitar oferecer descontos muito agressivos com vários meses de antecedência.

Os padrões históricos fornecem uma base de referência útil, mas não devem ser tratados como regras permanentes.

Eventos, clima, disponibilidade de voos, condições econômicas e comportamento dos viajantes podem alterar os padrões sazonais normais.

Os operadores mais experientes comparam o que geralmente acontece com o que está acontecendo agora.

Os preços devem reagir à demanda, não a suposições

Uma das aplicações mais valiosas das informações de mercado é a definição de preços.

Uma estratégia de preços fixos deixa de gerar receita durante períodos de forte demanda e pode deixar uma propriedade vazia quando a demanda enfraquece.

Considere uma propriedade cujo preço normal é de US$ 200 por noite.

Se imóveis semelhantes de repente começarem a ficar lotados por causa de um festival, conferência ou evento esportivo, manter a tarifa padrão pode significar vender por um preço muito baixo.

Se a demanda cair drasticamente após o evento, manter a mesma tarifa de US$ 200 pode resultar em noites com o imóvel vazio, enquanto os concorrentes reduzem seus preços.

Portanto, uma definição de preços eficaz requer contexto.

Os operadores devem considerar:

• Ocupação atual no mercado local
• Preços da concorrência
• Próximos eventos
• Demanda por dia da semana
• Prazos de reserva
• Estoque restante
• Desempenho histórico
• Comportamento de reservas de última hora

Softwares de precificação dinâmica podem automatizar parte desse processo, mas os operadores ainda precisam entender por que as tarifas estão variando.

A automação é mais útil quando a pessoa que administra o negócio compreende o mercado por trás da recomendação.

Fique atento às mudanças antes que elas apareçam na receita

Uma vantagem de se manter informado é que muitos acontecimentos produzem sinais de alerta antes de afetarem os resultados financeiros.

Suponha que a ocupação local comece a diminuir.

Um operador que perceba isso antecipadamente pode testar diferentes estratégias de preços, promoções ou melhorias nas listagens.

Se o prazo médio de reserva ficar mais curto, a empresa pode ajustar suas premissas de previsão.

Se os viajantes estiverem cada vez mais procurando por uma determinada comodidade, o proprietário pode avaliar se adicioná-la melhoraria a competitividade.

Se uma nova regulamentação local estiver sendo discutida, o operador pode avaliar o impacto financeiro potencial antes que a regra entre em vigor.

Esperar até que a receita mensal caia significa reagir depois que o mercado já tiver se movido.

Boas informações proporcionam mais tempo para tomar uma decisão.

Crie uma rotina simples de informação

Manter-se informado não exige passar horas todos os dias lendo notícias sobre viagens.

Uma rotina simples geralmente é suficiente.

Uma ou duas vezes por semana, analise os principais acontecimentos do setor e os anúncios das plataformas. Preste atenção especial às mudanças regulatórias nos locais onde você atua.

Pelo menos uma vez por mês, analise seu próprio desempenho em relação às condições do mercado.

Compare a ocupação, as tarifas e o comportamento das reservas com períodos anteriores, em vez de analisar apenas a receita total.

Antes dos principais períodos sazonais, analise os eventos locais, os preços da concorrência e as reservas antecipadas para que os preços e as promoções possam ser ajustados com antecedência.

Para operadores de maior porte, também pode ser útil designar responsabilidades para o monitoramento de áreas específicas. Uma pessoa pode acompanhar as regulamentações, enquanto outra monitora a receita e a demanda.

O importante é que o monitoramento se torne parte do processo operacional, em vez de algo feito apenas quando surge um problema.

A informação só tem importância quando influencia uma decisão

Há mais dados disponíveis para os operadores de aluguel de curta duração do que nunca.

O objetivo não é consumir todos eles.

O objetivo é identificar as informações que ajudam a responder a perguntas práticas:

Os preços devem aumentar?

A duração mínima da estadia deve mudar?

A demanda está mais fraca do que o esperado?

Uma OTA está ficando mais cara?

É preciso atualizar um anúncio?

É provável que uma nova regulamentação afete o imóvel?

Deve-se dedicar mais esforços às reservas diretas?

É um bom momento para expandir para outro mercado?

Informações úteis reduzem a incerteza em torno de decisões como essas.

É aí que manter-se informado se torna uma vantagem competitiva.

Considerações finais

As empresas de aluguel de curta duração operam em um ambiente em que as regras, a tecnologia e o mercado podem mudar rapidamente.

Os proprietários não podem controlar a maioria dessas mudanças.

Eles podem, porém, controlar a rapidez com que as identificam e a eficácia com que respondem a elas.

Acompanhar os desenvolvimentos do setor ajuda os operadores a se prepararem para regulamentações, mudanças nas políticas das OTAs e novas tecnologias. Monitorar as condições do mercado os ajuda a entender preços, ocupação, demanda e sazonalidade.

Nenhuma dessas atividades exige acompanhar obsessivamente cada manchete ou dado.

É necessário criar um fluxo confiável de informações para o negócio e usar essas informações para tomar melhores decisões.

Em um mercado onde duas propriedades semelhantes podem estar competindo pelo mesmo hóspede, reagir às mudanças algumas semanas antes pode fazer uma diferença significativa na ocupação, nos preços e, em última instância, na lucratividade.