De ce a fi la curent cu noutățile reprezintă un avantaj competitiv pentru operatorii din domeniul închirierilor pe termen scurt

Introducere

Gestionarea unei proprietăți destinate închirierii pe termen scurt nu este o afacere pe care o poți lăsa să funcționeze pe pilot automat.

O proprietate poate rămâne în aceeași locație, dar aproape totul din jurul ei se poate schimba. Autoritățile locale introduc noi reguli. Platformele de rezervare își ajustează politicile și structurile de tarife. Preferințele călătorilor se schimbă. Noile tehnologii modifică modul în care proprietățile sunt promovate și gestionate. În același timp, gradul de ocupare și tarifele pe noapte pot varia semnificativ de la un sezon la altul — sau chiar de la o lună la alta.

Pentru proprietari și administratorii de proprietăți, a fi la curent cu noutățile înseamnă, așadar, mai mult decât simpla citire a știrilor din domeniu. Face parte din gestionarea eficientă a afacerii.

Operatorii care înțeleg ce se schimbă au timp să reacționeze. Cei care nu înțeleg descoperă adesea schimbările abia după ce rezervările scad, costurile cresc sau o nouă reglementare creează o problemă.

Există două tipuri de informații la care operatorii din domeniul închirierilor pe termen scurt ar trebui să acorde o atenție deosebită: evoluțiile care afectează industria în sine și schimbările de pe piața pe care proprietățile lor concurează.

1. Urmăriți schimbările din industria închirierilor de vacanță

Închirierile pe termen scurt se află la intersecția dintre ospitalitate, imobiliare, turism și tehnologie. Asta înseamnă că operatorii pot fi afectați de evoluțiile din mai multe industrii diferite în același timp.

Unele schimbări sunt treptate. Altele pot afecta o afacere aproape imediat.

Reglementările locale se pot schimba rapid

Reglementarea este unul dintre cele mai clare exemple.

Reglementările privind închirierile pe termen scurt sunt adesea elaborate la nivel municipal sau regional, mai degrabă decât la nivel național, ceea ce înseamnă că două proprietăți situate relativ aproape una de cealaltă pot funcționa în conformitate cu cerințe complet diferite.

În funcție de locație, autoritățile pot introduce sau modifica reguli privind:

• Licențe de închiriere pe termen scurt
• Cerințe de înregistrare
• Numărul maxim de nopți de închiriere
• Taxe turistice sau de ocupare
• Standarde de siguranță și protecție împotriva incendiilor
• Cerințe privind reședința principală
• Limite privind numărul de oaspeți
• Restricții de zonare
• Obligații de raportare a datelor

Un proprietar care verifică regulile doar la momentul lansării inițiale a unei proprietăți poate, prin urmare, să se bazeze pe informații care sunt depășite cu câțiva ani.

Urmărirea unor surse fiabile de știri din industria închirierilor de vacanță poate ajuta operatorii să identifice modificările de reglementare, anunțurile OTA și evoluțiile mai ample ale industriei înainte ca acestea să înceapă să afecteze operațiunile de zi cu zi.

Obiectivul nu este acela de a citi fiecare articol publicat despre închirierile de vacanță. Este acela de a identifica evoluțiile care ar putea schimba aspectele economice sau de legalitate ale propriei afaceri.

Airbnb, Booking.com și Vrbo pot modifica, de asemenea, regulile

Autoritățile locale nu sunt singurele organizații capabile să modifice modul de funcționare al închirierilor pe termen scurt.

Pentru mulți gazde, Airbnb, Booking.com, Vrbo și alte agenții de turism online sunt, de fapt, parteneri majori de distribuție. Prin urmare, o modificare efectuată de una dintre aceste platforme poate avea un impact direct asupra veniturilor.

Platformele pot modifica:

• Taxe pentru gazdă sau oaspeți
• Politici de anulare
• Sisteme de clasificare
• Politici privind recenziile
• Calendare de plată
• Cerințe privind listarea
• Proceduri de verificare a oaspeților
• Politici de rambursare
• Filtre de căutare
• Programe promoționale

Chiar și modificările relativ mici pot conta.

De exemplu, un nou filtru de căutare poate spori valoarea anumitor facilități ale proprietății. O modificare a regulilor de anulare poate schimba nivelul riscului financiar asociat unei rezervări. O structură diferită a comisioanelor poate modifica veniturile nete generate de același tarif pe noapte.

Operatorii care știu că aceste modificări vor avea loc își pot adapta anunțurile, prețurile sau strategia de distribuție în consecință.

Cei care nu sunt la curent cu anunțul pot observa pur și simplu că rezultatele lor s-au schimbat, fără a înțelege imediat de ce.

Tehnologia schimbă și gestionarea proprietăților

Software-ul a devenit din ce în ce mai important pentru operațiunile de închiriere pe termen scurt.

Managerii de canale pot sincroniza calendarele pe mai multe site-uri de rezervare. Instrumentele de stabilire dinamică a prețurilor ajustează tarifele în funcție de cerere. Sistemele automatizate de mesagerie gestionează comunicarea cu oaspeții. Încuietorile inteligente simplifică procedurile de check-in. Platformele de gestionare a veniturilor analizează tiparele de rezervare.

Inteligența artificială începe, de asemenea, să influențeze sarcini care variază de la comunicarea cu oaspeții și analiza recenziilor până la crearea de conținut și recomandări privind stabilirea prețurilor.

Nu orice instrument nou merită să fie adoptat.

Important este să înțelegem ce este disponibil.

Un concurent care utilizează date de stabilire a prețurilor mai bune, o comunicare mai rapidă cu oaspeții și operațiuni automatizate ar putea fi capabil să gestioneze mai multe proprietăți cu costuri administrative mai mici. Acest lucru creează o diferență competitivă chiar dacă ambele afaceri închiriază locuințe similare.

Urmărirea evoluțiilor din domeniul tehnologiei de închiriere de vacanță facilitează luarea deciziilor cu privire la domeniile în care automatizarea poate îmbunătăți cu adevărat marjele de profit și la cele în care un software suplimentar ar genera pur și simplu un alt abonament lunar.

2. Urmăriți ce se întâmplă pe piața dvs. actuală

Evoluțiile din industrie oferă o imagine de ansamblu.

Datele de piață vă arată ce se întâmplă cu proprietățile care concurează pentru aceiași oaspeți ca ai dumneavoastră.

Această distincție este importantă, deoarece cererea de închirieri de vacanță poate varia enorm în funcție de locație.

Un raport național ar putea indica o creștere a cererii de călătorii, în timp ce gradul de ocupare într-un anumit oraș de pe litoral este în scădere. În schimb, un oraș care găzduiește un eveniment major sau care beneficiază de o creștere a capacității companiilor aeriene poate înregistra o creștere a cererii, chiar dacă piața în ansamblu rămâne relativ stabilă.

De aceea, operatorii trebuie să acorde atenție și știrilor și tendințelor de pe piața închirierilor de vacanță, care vizează gradul de ocupare, tarifele medii pe noapte, cererea și comportamentul de rezervare.

Acești indicatori ajută la transformarea informațiilor de piață în decizii de afaceri concrete.

Urmăriți gradul de ocupare, nu doar veniturile

Veniturile în sine pot ascunde schimbări importante.

Imaginați-vă că o proprietate generează aproximativ aceleași venituri ca în anul precedent.

La prima vedere, performanța pare stabilă.

Dar să presupunem că proprietatea a trebuit să vândă un număr semnificativ mai mare de nopți de cazare pentru a genera acea cifră de afaceri. Gradul de ocupare a crescut, în timp ce tariful mediu pe noapte a scăzut.

Aceasta spune o poveste cu totul diferită.

Alternativ, un operator ar putea vinde mai puține nopți de cazare, dar ar obține venituri mai mari, deoarece o cerere mai puternică a permis creșterea tarifelor.

Urmărirea gradului de ocupare alături de tarifele pe noapte ajută la explicarea modului în care se generează veniturile.

Printre indicatorii utili se numără:

• Rata de ocupare
• Tariful mediu zilnic
• Venit pe noapte disponibilă
• Durata medie a sejurului
• Termenul de rezervare
• Rata de anulare
• Cererea în weekend față de cea din zilele lucrătoare
• Rezervări directe versus rezervări prin OTA

Luate individual, aceste indicatori oferă informații utile. Împreună, ele arată cum se schimbă piața.

Sezonalitatea ar trebui să influențeze mai mult decât prețurile

Majoritatea operatorilor de închirieri pe termen scurt înțeleg că prețurile ar trebui să varieze între sezonul de vârf și cel de extrasezon.

Însă sezonalitatea afectează mult mai mult decât tariful pe noapte.

Ar trebui să influențeze, de asemenea, marketingul, durata minimă a sejurului, personalul, întreținerea și planificarea fluxului de numerar.

Dacă cererea scade în mod tradițional într-o anumită perioadă, un operator ar putea folosi acel timp pentru a programa renovări, a actualiza fotografiile anunțurilor sau a efectua lucrări de întreținere.

Dacă rezervările încep să crească mai devreme decât de obicei, s-ar putea ca tarifele să trebuiască majorate mai devreme.

Dacă termenele de rezervare se scurtează, operatorii ar putea dori să evite aplicarea unor reduceri prea agresive cu câteva luni în avans.

Modelele istorice oferă un punct de referință util, dar nu ar trebui tratate ca reguli permanente.

Evenimentele, vremea, disponibilitatea zborurilor, condițiile economice și comportamentul călătorilor pot modifica toate tiparele sezoniere normale.

Cei mai puternici operatori compară ceea ce se întâmplă de obicei cu ceea ce se întâmplă acum.

Stabilirea prețurilor ar trebui să răspundă cererii, nu speculațiilor

Una dintre cele mai valoroase aplicații ale informațiilor de piață este stabilirea prețurilor.

O strategie de stabilire a prețurilor fixe duce la pierderi financiare în perioadele de cerere puternică și poate lăsa o proprietate neocupată atunci când cererea slăbește.

Să luăm ca exemplu o proprietate cu un preț normal de 200 de dolari pe noapte.

Dacă proprietățile comparabile încep brusc să se ocupe din cauza unui festival, a unei conferințe sau a unui eveniment sportiv, menținerea tarifului standard ar putea însemna vânzarea la un preț prea mic.

Dacă cererea scade brusc după eveniment, menținerea aceluiași tarif de 200 de dolari ar putea duce la nopți neocupate, în timp ce concurenții își reduc prețurile.

Prin urmare, stabilirea eficientă a prețurilor necesită luarea în considerare a contextului.

Operatorii ar trebui să ia în considerare:

• Gradul de ocupare actual pe piața locală
• Prețurile concurenților
• Evenimente viitoare
• Cererea în funcție de ziua săptămânii
• Termenele de rezervare
• Stocul disponibil
• Performanța istorică
• Comportamentul rezervărilor de ultim moment

Software-ul de stabilire dinamică a prețurilor poate automatiza o parte din acest proces, dar operatorii trebuie totuși să înțeleagă de ce se modifică tarifele.

Automatizarea este cea mai utilă atunci când persoana care conduce afacerea înțelege piața care stă la baza recomandării.

Căutați schimbările înainte ca acestea să se reflecte în venituri

Unul dintre avantajele de a fi la curent cu noutățile este faptul că multe evoluții generează semnale de avertizare înainte de a afecta rezultatele financiare.

Să presupunem că gradul de ocupare la nivel local începe să scadă.

Un operator care observă acest lucru din timp poate experimenta cu prețurile, promoțiile sau îmbunătățirea listării.

Dacă termenele medii de rezervare se scurtează, afacerea își poate ajusta ipotezele de prognoză.

Dacă turiștii filtrează din ce în ce mai mult după o anumită facilitate, proprietarul poate determina dacă adăugarea acesteia ar îmbunătăți competitivitatea.

Dacă se discută o nouă reglementare locală, operatorul poate înțelege impactul financiar potențial înainte ca regula să intre în vigoare.

Așteptarea până când veniturile lunare scad înseamnă a reacționa după ce piața s-a mișcat deja.

Informațiile de calitate oferă mai mult timp pentru a lua o decizie.

Creează-ți o rutină simplă de informare

Pentru a fi la curent cu noutățile nu este nevoie să petreceți ore întregi în fiecare zi citind știri din domeniul turismului.

De obicei, o rutină simplă este suficientă.

O dată sau de două ori pe săptămână, analizați evoluțiile majore din industrie și anunțurile platformelor. Acordați o atenție deosebită modificărilor legislative din locațiile în care vă desfășurați activitatea.

Cel puțin o dată pe lună, analizați-vă propria performanță în raport cu condițiile pieței.

Comparați gradul de ocupare, tarifele și comportamentul de rezervare cu perioadele anterioare, în loc să vă concentrați doar asupra veniturilor totale.

Înaintea perioadelor sezoniere importante, analizați evenimentele locale, prețurile concurenților și rezervările anticipate, astfel încât prețurile și promoțiile să poată fi ajustate din timp.

Pentru operatorii mai mari, poate fi de asemenea util să se atribuie responsabilități pentru monitorizarea anumitor domenii. O persoană se poate ocupa de respectarea reglementărilor, în timp ce alta urmărește veniturile și cererea.

Aspectul important este ca monitorizarea să devină parte integrantă a procesului operațional, mai degrabă decât o acțiune întreprinsă doar atunci când apare o problemă.

Informațiile contează doar atunci când influențează o decizie

Operatorii din domeniul închirierilor pe termen scurt au la dispoziție mai multe date ca niciodată.

Scopul nu este acela de a le consuma pe toate.

Scopul este de a identifica informațiile care ajută la răspunsul la întrebări practice:

Ar trebui să crească prețurile?

Ar trebui modificată durata minimă a sejurului?

Este cererea mai slabă decât se aștepta?

Devine o agenție de turism online (OTA) mai scumpă?

Este necesară actualizarea unei anunțuri?

Este probabil ca o nouă reglementare să afecteze proprietatea?

Ar trebui să se depună mai mult efort în ceea ce privește rezervările directe?

Este un moment potrivit pentru a ne extinde pe o altă piață?

Informațiile utile reduc incertitudinea legată de decizii precum acestea.

Iată de ce a fi la curent cu noutățile devine un avantaj competitiv.

Concluzii

Afacerile cu închirieri pe termen scurt funcționează într-un mediu în care regulile, tehnologia și piața se pot schimba rapid.

Proprietarii nu pot controla majoritatea acestor schimbări.

Ei pot controla cât de repede le identifică și cât de eficient răspund la ele.

Urmărirea evoluțiilor din industrie îi ajută pe operatori să se pregătească pentru reglementări, modificări ale politicilor OTA și noi tehnologii. Monitorizarea condițiilor de piață îi ajută să înțeleagă prețurile, gradul de ocupare, cererea și caracterul sezonier.

Niciuna dintre aceste activități nu necesită urmărirea obsesivă a fiecărui titlu de știre sau a fiecărui punct de date.

Este necesar să se creeze un flux fiabil de informații în cadrul afacerii și să se utilizeze aceste informații pentru a lua decizii mai bune.

Pe o piață în care două proprietăți similare pot concura pentru același oaspete, reacția la schimbări cu câteva săptămâni mai devreme poate face o diferență semnificativă în ceea ce privește gradul de ocupare, prețurile și, în cele din urmă, profitabilitatea.